Vice caché de la chose vendue : rappel sur les conditions de la garantie
Publié le :
04/07/2023
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2023
La Cour de cassation a rappelé par un arrêt du 11 mai 2023 que, concernant les vices cachés, les juges du fond doivent non seulement rechercher si le défaut rend une chose vendue tellement impropre à l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, mais également si l’acheteur aurait payé un moindre prix s’il avait eu connaissance de ce défaut.Pour rappel, l’article 1641 du Code civil prévoit en effet que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »
L’action en garantie des vices cachés s’exerce dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice par l’acheteur. (Ordonnance n°2005-136 du 17 février 2005).
Le délai ne commence à courir qu’à partir de la connaissance certaine du vice par l’acheteur, la détermination de ce moment étant une question de fait soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond.
La garantie contre les vices cachés existe en dehors de toute disposition contractuelle la prévoyant.
Toutefois, les parties peuvent réduire conventionnellement l’étendue de cette garantie sans pouvoir la supprimer totalement.
Le vice doit être caché et antérieur à la vente. Il appartient à l’acheteur d’apporter la preuve du vice caché.
En matière de vente immobilière, un certain nombre de défauts peuvent être constitutifs de vices cachés susceptibles de rendre applicable la garantie. C’est le cas par exemple des fondations défectueuses[1], de la présence de termites[2], ou de l’humidité excessive d’un terrain à bâtir[3].
En l’espèce, un acheteur a découvert la présence de déchets dans les sous-sols de son terrain l’empêchant de réaliser et de jouir de son potager.
L’acheteur a alors assigné les SCI venderesses aux fins de désignation d’un expert pour l’évaluation de la valeur réelle du terrain et au paiement de dommages et intérêts.
La Cour d’appel de Papeete a rejeté les demandes de l’acheteur, retenant que l’usage principal de la parcelle qui tenait à la construction d’une maison n’avait été rendu difficile que pour des motifs étrangers à la présence de déchets dans le sous-sol.
La Cour d’appel avait également jugé que l’argument de l’impossibilité d’y établir un potager invoqué par l’acheteur n’était caractérisé par aucune constatation ou étude sérieuse. La Cour d’appel en avait ainsi conclu qu’il n’était pas établi que cette circonstance aurait diminué l’usage du terrain à un tel point que l’acheteur aurait finalement renoncé à son acquisition s’il avait été au courant.
La Cour de cassation a dans son arrêt du 11 mai dernier (Cass. 3e civ., 11 mai 2023, n° 21-25.480) cassé l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Papeete en rappelant qu’il n’incombe pas à l’acheteur d’apporter la preuve qu’il n’aurait pas acheté le terrain s’il avait connu le vice au regard de la diminution de valeur consécutive au vice.
En revanche, il relève bien de la responsabilité des juges du fond d’analyser l’effective diminution de la valeur du terrain comme cela lui avait été demandé par l’acheteur en l’espèce.
En effet, selon la Cour de cassation, pour accueillir la demande de l’acheteur, il suffisait que le vice litigieux diminue tellement l’usage de la chose vendue que l’acquéreur n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
VUCHER-BONDET Aurélie
Avocate Associée
CORNET, VINCENT, SEGUREL PARIS
PARIS (75)
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