Bail commercial : Bailleurs : attention aux termes du congé délivré avec offre de renouvellement !
Publié le :
28/02/2024
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2024
Un congé délivré avec offre de renouvellement à des conditions différentes du bail expiré équivaut en un congé sans offre de renouvellement : le bailleur doit payer une indemnité d’éviction.C’est l’objet du rappel de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt publié du 11 janvier 2024 (pourvoi n° 22-20.872).
La Cour de Cassation réaffirme ainsi le principe selon lequel, sauf convention contraire, le renouvellement se fait aux clauses et conditions du bail expiré.
Dès lors, si le bailleur qui donne congé et donc met un terme au bail, propose un renouvellement à des conditions différentes du bail expiré (en l’espèce, il proposait des modifications portant atteinte à la fois à la contenance des lieux loués et aux obligations du preneur), il est considéré comme refusant le renouvellement.
La Cour rappelle toutefois l’exception du prix : si le bailleur propose le renouvellement aux mêmes clauses et conditions à l’exception du prix, il s’agira quand même d’une offre de renouvellement. En cas de désaccord, il appartiendra au Juge de fixer le prix du bail renouvelé (si l’une ou l’autre des parties le saisit dans les deux ans, à défaut de quoi le prix du bail expiré demeurera).
Il est donc conseillé d’être vigilant dans les termes employés dans les actes des commissaires de Justice délivrant congé avec offre de renouvellement : si le bailleur ne veut pas payer d’indemnité d’éviction, il devra veiller à proposer un renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré.
De précédents arrêts avaient toléré de légères modifications : est-ce que cela sera encore le cas ?
On peut penser que, a minima, les modifications proposées dans l’offre de renouvellement, qui touchent à des évolutions législatives portant sur des articles d’ordre public, ne vaudront pas refus de renouvellement.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
Julie JACQUOT
Avocate Associée
AVOCADOUR - membre du GIE AVA , Membres du conseil d'administration
Pau (64)
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