Bail commercial : mise en conformité des règles de sécurité incendie, obligation de délivrance et faute du locataire
Publié le :
12/06/2025
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Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 avril 2025 - n° 23-14.105, n° 23-15.124, n° 23-14.099
Dans ces arrêts récents de la Cour de cassation, celle-ci se prononce sur la charge des travaux pour remédier aux désordres de non-conformité liés aux règles de sécurité-incendie existant au moment de la délivrance initiale des locaux loués.Il faut préciser que le bail ne comportait aucune clause expresse de transfert de ce type de charge au locataire.
La Cour de cassation a cassé un arrêt rendu le 31 janvier 2023 par la Cour d’appel de BASSE-TERRE.
Cette Cour avait condamné le locataire avec le producteur d’énergie (panneaux photovoltaïques) et les assureurs à payer au bailleur les sommes nécessaires à réparer le préjudice.
La Cour d’appel avait considéré que le locataire avait commis une faute lourde engageant sa responsabilité.
Cette faute lourde devait exclure l’application des clauses du bail prévoyant une renonciation expresse de tout recours réciproque au titre des risques incendie, étant précisé qu’aux termes du bail le locataire devait prendre les locaux en l’état.
Les clauses du bail conféraient à ce dernier la mise aux normes de l’établissement.
Dès lors, la Cour d’appel a considéré qu’aucun manquement à son obligation de délivrance ne pouvait être imputé au bailleur quant aux locaux loués.
La Cour d’appel a relevé des négligences d’une extrême gravité du locataire confinant au dol et démontrant son inaptitude à l’accomplissement de ses obligations contractuelles quant à la sécurité des lieux donnés à bail.
La Cour de cassation rappelle que la faute lourde ne peut résulter du seul manquement à une obligation contractuelle fût-elle essentielle, mais doit se déduire de la gravité du comportement du débiteur.
La Cour de cassation a analysé le bail et a indiqué que sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail.
La Cour d’appel avait estimé que les stipulations contractuelles prévues au bail mettaient à la charge du locataire la mise aux normes de l’établissement ; elle en a déduit qu’aucun manquement à son obligation de délivrance ne pouvait être imputée au bailleur.
La Cour de cassation n’admet pas ce raisonnement.
Elle relève que l’immeuble loué présentait dès sa construction des non-conformités au regard des règles de la sécurité-incendie.
Elle a surtout constaté, en réformant l’arrêt de la Cour d’appel, qu’aucune clause du bail ne prévoyait par une stipulation expresse la prise en charge par le locataire des travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués.
Cette jurisprudence de la Cour de cassation est dans la lignée des jurisprudences précédentes.
Pour pouvoir transférer une charge de mise en conformité ou de travaux ne relevant pas de ceux de l’article 606 du Code civil, il convient de prévoir une stipulation expresse et non équivoque.
La mention faisant référence à tous travaux de mise en conformité sans viser spécifiquement la sécurité-incendie n’a aucune valeur probante.
Le bailleur reste en revanche responsable des vices de constructions et des non-conformités existant au moment de la délivrance.
La faute du locataire ne peut réduire son droit à indemnisation que si une stipulation expresse prévoit bien que les travaux de sécurité sont à sa charge de manière très précise.
Il faut donc attirer l’attention des praticiens sur la nécessité de rédiger des clauses explicites visant non pas des mises en conformité générales, mais des mises en conformité très précises, sachant que le bailleur ne peut jamais échapper à son obligation de délivrance conforme visée à l’article 1719 du Code civil, ces dispositions étant d’ordre public.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration, Arbitres
GRENOBLE (38)
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