
Cumul de baux dérogatoires : attention danger !
Publié le :
26/11/2020
26
novembre
nov.
11
2020
La loi Pinel du 18 juin 2014 a porté la durée totale du bail ou des baux successifs dérogatoires à la durée maximale de 36 mois, soit 3 ans.
Avant la réforme de la loi du 18 juin 2014, la dernière modification issue de la loi du 4 août 2008 prévoyait que la durée totale du bail ou des baux successifs dérogatoires ne devait pas être supérieure à 2 ans.
Si à l’expiration de cette durée, le preneur restait ou était laissé en possession, il s’opérait un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
La loi du 18 juin 2014 a rajouté au texte la phrase suivante :
« A l’expiration de cette durée (3 ans depuis le 18 juin 2014), les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. »
Traditionnellement, il a toujours été admis que le locataire pouvait renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux et conclure avec le bailleur une nouvelle convention dérogatoire.
Cependant, cette renonciation ne pouvait intervenir qu’une fois que le locataire avait acquis le droit au statut, lequel naissait du maintien en possession à l’expiration du bail dérogatoire.
La question de la faculté de renonciation est à nouveau posée par l’instauration dans le texte de l’impossibilité expresse pour les parties de conclure un nouveau bail dérogatoire à l’expiration de la durée totale de 36 mois.
On aurait pu imaginer qu’à l’expiration de la durée de 36 mois, les parties sont empêchées de conclure un nouveau bail dérogatoire, sauf renonciation du locataire qui a acquis le droit au statut.
Sous le régime antérieur à la loi du 18 juin 2014, la possibilité de renoncer à se prévaloir du statut des baux commerciaux devait être non équivoque.
Nous attendions un arrêt de la Cour de Cassation.
La Cour de Cassation a tranché par un arrêt du 22 octobre 2020 (3ème chambre civile, n° 19-20.443) :
En l’espèce, un locataire présent dans les lieux depuis le 1er juin 2013 avait acquis à l’issue du bail dérogatoire le statut des baux commerciaux et avait renoncé à se prévaloir du droit à ce statut pour obtenir un nouveau bail dérogatoire.
A l’issue de ce second bail, le bailleur a informé son locataire de sa volonté de ne pas lui consentir un nouveau bail.
Le locataire a alors revendiqué le droit au statut des baux commerciaux et son bailleur l’a assigné en expulsion.
La Cour d’Appel de BORDEAUX a déclaré que le locataire était sans droit, ni titre.
La Cour de Cassation casse l’arrêt de la Cour d’Appel de BORDEAUX en ce qu’elle a considéré que sous l’empire de la loi du 18 juin 2014 il était tout à fait possible de conclure un nouveau bail dérogatoire en ayant expressément renoncé au statut des baux commerciaux lié au précédent bail.
La Cour de Cassation considère que l’entrée en vigueur du nouvel article L 145-5 du Code de Commerce issu de la loi du 18 juin 2014 ne permet pas, dans toutes les hypothèses, d’avoir une durée cumulée de baux dérogatoires supérieure à 36 mois courant à compter de la date d’effet du premier bail dérogatoire.
Ce faisant, la Cour de Cassation prenant à la lettre le texte de l’article L 145-5 met fin à la pratique courante de renonciation au statut des baux commerciaux une fois ce droit acquis.
Cette décision est critiquable sur le plan pratique, mais elle résulte d’une volonté du législateur qui a introduit une disposition dans l’article L 145-5 du Code de Commerce visant à mettre fin à cette pratique.
Il convient donc d’attirer l’attention des praticiens sur cette jurisprudence nouvelle de la Cour de Cassation qui pourrait permettre à un certain nombre de locataires de bénéficier du statut des baux commerciaux, alors que leur commune intention était de s’en détacher.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration
GRENOBLE (38)
Historique
-
Cumul de baux dérogatoires : attention danger !
Publié le : 26/11/2020 26 novembre nov. 11 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa loi Pinel du 18 juin 2014 a porté la durée totale du bail ou des baux successifs dérogatoires à la durée maximale de 36 mois, soit 3 ans. Avant la ré...
-
Maître d'ouvrage : qualité de constructeur dans l'exercice de ses recours en garantie ?
Publié le : 23/11/2020 23 novembre nov. 11 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe maître d'ouvrage, bien que réputé constructeur, n'acquiert pas la qualité de constructeur dans l'exercice de ses recours en garantie. L’actualité jur...
-
Le droit de préemption commercial peut-il s’appliquer sur le bâti abritant ledit commerce ? Peut-il s'appliquer à la totalité de l’assise foncière (terrain + bâti) dudit commerce peu importe sa taille ?
Publié le : 13/11/2020 13 novembre nov. 11 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCollectivités / Urbanisme / Ouvrages et travaux publics/ConstructionLa réponse est négative : la commune, titulaire du droit de préemption commercial en application de l'article L 214-1 du code de commerce, ne peut acquérir...
-
Bail commercial : absence de délivrance d'un congé et conséquences
Publié le : 02/11/2020 02 novembre nov. 11 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierEn matière de droit des baux commerciaux, les formalités sont importantes. La Cour de Cassation a eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt récent du 10 s...
-
CCMI et manquement du maître de l'ouvrage à ses obligations contractuelles
Publié le : 22/10/2020 22 octobre oct. 10 2020Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPar un arrêt en date du 28 septembre 2020, la cour d’appel d’Angers (CA Angers, chambre A civile, RG 18-00104,29 septembre 2020) a sanctionné un maître de...
-
Bail commercial et provisions sur charges
Publié le : 13/10/2020 13 octobre oct. 10 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de Cassation, dans un arrêt du 17 septembre 2020 (Cass. 3ème Civ. n°19-14168), ordonne, avec sévérité, la restitution des charges au locataire, à d...
-
Bail commercial : liquidation judiciaire et compensation légale
Publié le : 30/09/2020 30 septembre sept. 09 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDans un arrêt du 1er juillet 2020 (n° 18-25.487), la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation a eu à se prononcer sur les possibilités de compensation l...