Bail commercial et démembrement de la propriété : l'indemnité d'éviction n'est due que par l'usufruitier
Publié le :
28/02/2020
28
février
févr.
02
2020
La question posée à la Cour de Cassation était celle de savoir qui de l’usufruitier et/ou du nu-propriétaire d’un local donné à bail commercial devait régler l’indemnité d’éviction due au preneur en cas de non renouvellement dudit bail.L’article L.145-14 du Code de commerce met en effet à la charge du bailleur d’un local commercial la charge d’une indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail (qui a pour objet de compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement).
Aux termes d’un arrêt publié au bulletin en date du 19 décembre 2019 (pourvoi n° 18-26162), la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation répond que l’usufruitier ayant seul la qualité de bailleur, il assume toutes les obligations à l'égard du preneur, y compris le paiement de l'indemnité d'éviction due en application de l'article L. 145-14 du code de commerce.
La Cour de Cassation casse ainsi l’arrêt rendu le 18 octobre 2018 (RG n° 17/03556) par la Cour d’appel de Toulouse qui avait condamné usufruitier et nu-propriétaire ensemble à payer cette indemnité d’éviction au motif qu’ils avaient délivré ensemble le congé sans offre de renouvellement au preneur.
La Cour d’appel de Toulouse avait considéré, à tort selon la Cour de Cassation, que l’usufruitier ne pouvant délivrer sans le concours du nu-propriétaire le congé au preneur, la charge de l’indemnité pesait sur l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Au visa de l’article 595 alinéa 4 du Code civil et de précédents arrêts qu’elle avait elle-même rendus les 29 janvier 1974 (pourvoi n° 72-13968) et 24 mars 1999 (pourvoi n° 97-16856), la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation rappelle que, si l’usufruitier ne peut consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire, en revanche, il a le pouvoir d’y mettre fin seul et, par voie de conséquence, de délivrer le congé avec refus de renouvellement au preneur.
La Cour de Cassation confirme sa jurisprudence sur la possibilité pour le preneur de délivrer seul le congé (voir également arrêt du 9 Décembre 2009 –pourvoi n° 08-20.512) et en tire les conséquences.
L'obligation au paiement de l'indemnité d'éviction est une dette attachée à la qualité de bailleur et non à la propriété de l'immeuble. (CA Versailles, 12e ch., 17 sept. 2013, n° 11/08604)
C’est donc l’usufruitier (ou le locataire principal en cas de sous-location par exemple) qui l’assume.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
Julie JACQUOT
Avocate Associée
AVOCADOUR - membre du GIE AVA , Membres du conseil d'administration
Pau (64)
Historique
-
Qui est titulaire du bail signé pour le compte d’une société en formation ?
Publié le : 19/03/2020 19 mars mars 03 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Le Tribunal de Commerce de PARIS avait prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire d’une société dont l’associé fondateur, gérant et un... -
Bail commercial et démembrement de la propriété : l'indemnité d'éviction n'est due que par l'usufruitier
Publié le : 28/02/2020 28 février févr. 02 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
La question posée à la Cour de Cassation était celle de savoir qui de l’usufruitier et/ou du nu-propriétaire d’un local donné à bail commercial devait régl...
-
Obligation de délivrance du bailleur et maintien dans les lieux du locataire
Publié le : 27/02/2020 27 février févr. 02 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Sauf exceptions mentionnées aux articles L145-17 et suivants du Code de Commerce, lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, il est tenu de paye... -
Application immédiate des nouvelles formes de congé aux baux antérieurs à la loi PINEL
Publié le : 02/01/2020 02 janvier janv. 01 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
La Cour de Cassation rappelle dans un arrêt récent du 24 octobre 2019 (Cour de cassation, 3e chambre civile, 24 Octobre 2019 n° 18-24.077) que les formes d... -
Construction de panneaux solaires en zone agricole
Publié le : 10/12/2019 10 décembre déc. 12 2019Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCollectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanisme
Les constructions en zone agricole sont particulièrement délimitées, et contrôlées, afin notamment de lutter contre la consommation d’espaces agricoles, p... -
Bail commercial : quelles sont les conséquences de l’exercice par le bailleur de son droit de repentir ?
Publié le : 27/11/2019 27 novembre nov. 11 2019Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
La Cour de Cassation dans un arrêt de la 3éme Chambre Civile du 12 septembre 2019 (Cour de Cassation 3éme Chambre Civile 12 septembre 2019 n°18-18.218) a e... -
Taxe foncière à la charge du locataire : attention à la rédaction du bail !
Publié le : 22/10/2019 22 octobre oct. 10 2019Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
L’article R. 145-35 du Code de Commerce exclut expressément que le bailleur puisse refacturer sa propre contribution économique et territoriale à son locat...