Les loyers commerciaux sont-ils exigibles pendant la période Covid-19 ?
Publié le :
28/09/2020
28
septembre
sept.
09
2020
La crise sanitaire Covid 19 a créé de nombreux différends notamment en matière de baux commerciaux.
Les décisions de justice ont, elles, été plutôt rares en raison du fait que l’activité des tribunaux a été considérablement ralentie d’une part, et que les entreprises ont priorisé la gestion économique de la crise avant d’initier des contentieux d’autre part. De plus, les négociations ont joué un rôle essentiel à la résolution des conflits apparents.
Le Tribunal judicaire de Paris a tout de même eu à trancher un intéressant contentieux le 10 juillet 2020 (Jugement 18ème chambre civile du TJ de Paris RG 20/04516 du 10 juillet 2020).
La problématique était la suivante :
« Un restaurateur, qui n’a pas pu ouvrir au public son commerce du fait des mesures prises pour éviter la propagation du virus Sars-Cov-2, était redevable envers son bailleur des loyers et charges échus entre le 14 mars et le 2 juin 2020, période de fermeture des cafés – restaurants. (Communiqué de presse du tribunal judiciaire de paris du 15 juillet 2020) »
Dans les faits, le locataire, exploitant d’un pub et d’un salon de thé, a refusé de payer son loyer d’avril à mai 2020, en raison de la fermeture imposée par la crise sanitaire.
Face à une demande de paiement du bailleur de la totalité des loyers échus, le locataire n’a invoqué ni la force majeure ni le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
Il a soutenu que l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 a suspendu l’exigibilité du paiement du loyer pendant la période juridiquement protégée.
Le litige portait principalement sur l’interprétation de cet article largement controversé.
Le tribunal judiciaire a retenu que si l’article 4 de l’ordonnance « a pour effet d’interdire un certain nombre de voies d’exécution forcée pour recouvrer ses loyers échus entre le 12 mars et le 23 juin 2020 », il « n’a pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat qui peut donc être spontanément payé ou réglé par compensation ».
Par ailleurs, le Tribunal poursuit par une interprétation de l’obligation de bonne foi en précisant que « selon l'article 1134 devenu 1104 du Code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives »
Les juges du fond constatent alors que le bailleur n’a pas exigé le paiement immédiat des loyers mais a proposé un aménagement.
En effet, le bailleur a adressé au preneur la facture du loyer du second trimestre 2020, conforme aux stipulations contractuelles, et lui propose, « au regard de la fermeture administrative des restaurants et pour soulager sa trésorerie, de ne pas payer son loyer par trimestre d'avance, mais par mensualités à terme à échoir, et de reporter l'exigibilité du loyer d'avril 2020 à la réouverture des restaurants ».
Le preneur, lui, indique au bailleur que « la proposition de report du loyer d'avril 2020 est inacceptable, se référant aux positions développées par son syndicat professionnel préconisant la suppression totale des loyers et charges rétroactivement à compter du 15 mars 2020 et jusqu'à la réouverture des restaurants ».
Les magistrats concluent donc que le bailleur qui « subit les conséquences économiques de l'état d'urgence sanitaire dans les mêmes proportions que son preneur dont les besoins sont donc équivalents », a exécuté son contrat de bonne foi au regard des circonstances alors que le preneur n’a pas formalisé de demande claire de remise totale ou partielle des loyers et/ou charges dus, ni sollicité d’aménagement de ses obligations sur une période déterminée.
Que doit-on retenir ?
1. L’état d’urgence sanitaire ne constitue pas un argument juridique afin d’obtenir une exonération de loyer.
2. Il faut être prêt à certaines concessions et proposer un aménagement ou solliciter une remise des sommes dues pour être considéré comme « de bonne foi ».
Les juges du fond semblent vouloir privilégier le règlement amiable de ce type de différend par une large interprétation du principe de bonne foi qui finalement, permettrait, en l’espèce, de remettre en cause la substance des obligations contractuelles.
Il convient d’attendre l’interprétation que fera la Cour de Cassation sur les limites de bonne foi en droit des contrats.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
Audrey NICOLAS
Historique
-
Le droit de préemption commercial peut-il s’appliquer sur le bâti abritant ledit commerce ? Peut-il s'appliquer à la totalité de l’assise foncière (terrain + bâti) dudit commerce peu importe sa taille ?
Publié le : 13/11/2020 13 novembre nov. 11 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCollectivités / Urbanisme / Ouvrages et travaux publics/Construction
La réponse est négative : la commune, titulaire du droit de préemption commercial en application de l'article L 214-1 du code de commerce, ne peut acquérir... -
Bail commercial : absence de délivrance d'un congé et conséquences
Publié le : 02/11/2020 02 novembre nov. 11 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
En matière de droit des baux commerciaux, les formalités sont importantes. La Cour de Cassation a eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt récent du 10 s... -
CCMI et manquement du maître de l'ouvrage à ses obligations contractuelles
Publié le : 22/10/2020 22 octobre oct. 10 2020Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Par un arrêt en date du 28 septembre 2020, la cour d’appel d’Angers (CA Angers, chambre A civile, RG 18-00104,29 septembre 2020) a sanctionné un maître de... -
Bail commercial et provisions sur charges
Publié le : 13/10/2020 13 octobre oct. 10 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
La Cour de Cassation, dans un arrêt du 17 septembre 2020 (Cass. 3ème Civ. n°19-14168), ordonne, avec sévérité, la restitution des charges au locataire, à d... -
Bail commercial : liquidation judiciaire et compensation légale
Publié le : 30/09/2020 30 septembre sept. 09 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Dans un arrêt du 1er juillet 2020 (n° 18-25.487), la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation a eu à se prononcer sur les possibilités de compensation l... -
Les loyers commerciaux sont-ils exigibles pendant la période Covid-19 ?
Publié le : 28/09/2020 28 septembre sept. 09 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCoronavirus
La crise sanitaire Covid 19 a créé de nombreux différends notamment en matière de baux commerciaux. Les décisions de justice ont, elles, été plutôt rar...
-
Bail verbal et prise en charge de la taxe foncière
Publié le : 03/08/2020 03 août août 08 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Une société avait acquis un fonds de commerce à la barre du Tribunal de Commerce dans le cadre d’une procédure collective. Le bail commercial lui a été tra...