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Construction et syndic

Suivi de travaux de copropriété : responsabilité du syndic qui n’accomplit pas toutes les diligences lui incombant

Publié le : 06/02/2024 06 février févr. 02 2024
Particuliers / Patrimoine / Copropriété 

Le syndic engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires et commet une faute dans l’accomplissement de sa mission caractérisée par des manquements à son obligation de conseil et de diligences à l’occasion de la réalisation de travaux décidés par la copropriété.
Un syndicat des copropriétaires confie des travaux de pose de garde-corps, suppression d’un escalier extérieur et pose de deux échelles de toit à une société qui abandonne le chantier avant l’achèvement des travaux. 

Le syndic fait dresser un procès-verbal de constat révélant des malfaçons et des non façons dans les travaux réalisés. 

La société est placée en liquidation judiciaire par jugement rendu le 6 août 2009. 

Après une expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires assigne le syndic en responsabilité contractuelle lequel a appelé en garantie son assureur ainsi que l’entreprise qui a réalisé les travaux et son assureur. 

Par Jugement rendu le 17 mai 2018, le Tribunal de Grande Instance de NICE condamne la Compagnie AXA assureur de la société qui a réalisé les travaux à prendre en charge la somme de 63.000 € au titre des travaux de reprise ainsi que celle de 15.280€ HT au titre des prestations et déboute le syndicat de sa demande formée à l’encontre du syndic. 

La Compagnie AXA interjette appel de cette décision devant la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE. 

La Cour statue dans un arrêt rendu le 9 juin 2022 par la deuxième chambre laquelle infirme le jugement en ce qu’il a condamné la Compagnie AXA au motif que les malfaçons et inachèvements relevés dans le constat d’huissier s’analysent comme une liste de réserves à la réception tacite ne pouvant donner lieu à couverture au titre de la garantie décennale et qu’il n’était pas démontré que la société avait souscrit auprès de son assureur d’autre garantie ayant vocation à s’appliquer. 

Au surplus, la Cour d’Appel confirme la décision de première instance en ce que la responsabilité du syndic a été écartée au motif que : «  le constat fait par l’expert selon lequel Monsieur [W] « qui intervenait en tant que syndic et aussi en tant que Maître d’œuvre » ne pouvait ignorer la réalité des travaux réalisés, leur conditions de mise en œuvre et d’exécution ainsi que les dommages avérés apparus durant le chantier, est insuffisant à caractériser une ou des fautes susceptibles d’engager sa responsabilité. »

Le syndicat des copropriétaires forme un pourvoi en cassation et fait grief à l’arrêt de la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE du 9 juin 2022 d’avoir écarté la responsabilité du syndic. 

Le syndicat reproche à la Cour d’avoir confirmé la décision de première instance au terme de laquelle il a été retenu qu’il n’était pas démontré que :   
 
  • d’une part, que le syndic avait manqué à son devoir de conseil en n’alertant pas les copropriétaires sur la nécessité de s’adjoindre effectivement le concours d’un maître d’œuvre ou d’un ingénieur en structures au regard de l’importance du chantier,
 
  • d’autre part, que le syndic avait signé sans précaution le marché de travaux litigieux ;

Le syndicat évoque également des paiements trop importants au regard de l’avancement du chantier en ce que l’entreprise qui, intervenue en juin 2009, avait, le 3 juin 2009, déjà perçu 57 177,50 euros sur un montant de marché de 65 051,30 euros. 

La Cour de Cassation par un arrêt du 16 novembre 2023 (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-21.144) casse et annule en toute ses dispositions l’arrêt rendu par la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE. 

La Haute Juridiction retient que la Cour d’Appel ne pouvait écarter la responsabilité du syndic sans rechercher si celui-ci avait accompli toutes les diligences lui incombant dans la gestion des travaux alors que le syndicat des copropriétaires invoquait des manquements dans le suivi des travaux et dans les paiements faits à l’entreprise. 

L’arrêt est rendu au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui définit les missions du syndic. 

Le syndic engage sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du syndicat des copropriétaires en raison des fautes qu’il commet dans l’accomplissement des missions qui lui sont confiées en vertu des dispositions susvisées. 

A ce titre, le syndic est tenu d’une obligation de diligences et de vigilance qui s’apparente à une obligation de moyen et qui oblige les juges du fond à rechercher si le syndic a accompli toutes les diligences nécessaires. 

Lorsqu’il est démontré que le syndic a accompli des diligences normales, la preuve d’une faute est nécessaire. 

Dans un arrêt du 6 février 2020, la Cour de Cassation a retenu que la preuve de la faute du syndic n’était pas rapportée en ce que la maîtrise d’œuvre du chantier ayant été confiée à un architecte c’est à lui qu’incombait le contrôle des travaux et non au syndic (Cass. 3e civ. 6 février 2020 n° 18-22.788)


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

SACHON Meghane
Avocate
1927 AVOCATS - Poitiers
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