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Achat immobilier : le dossier technique et la portée de l’obligation du vendeur

Publié le : 23/12/2009 23 décembre déc. 12 2009
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La liste des diagnostics obligatoires qui doivent être fournis par le vendeur à l’acquéreur d’un bien immobilier ne cesse de s’allonger. Cependant, une erreur dans le diagnostic n’entraine pas automatiquement l’annulation de l’acte.

Les diagnostics obligatoires et l'étendue de l'obligation du vendeurLa liste des diagnostics obligatoires qui doivent être fournis par le vendeur à l’acquéreur d’un bien immobilier ne cesse de s’allonger et comprend :

- Le métrage de la Loi CARREZ
- La vérification de la présence d’amiante
- Les termites et autres xylophages (pour les zones à risques) et le plomb
- L’état des risques naturels et technologiques (pour les zones à risques) et le diagnostic de performance énergétique
- Le diagnostic gaz
- Le diagnostic électrique pour les biens datant de plus de 15 ans.

Ces diagnostics, ayant pour finalité de sécuriser les ventes laissent à penser que l’acquéreur peut acheter le bien en parfaite connaissance de cause. Mais est-ce réellement le cas ?

Les documents sont établis par des professionnels aux compétences certifiées.
Cependant, une erreur dans le diagnostic n’entraine pas automatiquement l’annulation de l’acte ou l’indemnisation du préjudice éventuel de l’acquéreur.

Certains acquéreurs ont ainsi tenté de démontrer le dol du vendeur (manœuvres ayant pour but d’obtenir le consentement de l’acquéreur).

Il a déjà été jugé que le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence. Ceci paraît logique puisque pour démontrer un dol et ainsi faire annuler la vente intervenue, l’acquéreur doit démontrer l’intention de nuire du vendeur. L’acquéreur qui se dit floué doit démontrer le caractère intentionnel du manquement (le vendeur a sciemment caché la réalité dont il avait connaissance) et le caractère déterminant de l’information omise (sans ces manœuvres, l’acheteur n’aurait pas contracté).

Or, en présence d’un diagnostic positif établi par un tiers, qui plus est par un professionnel en la matière, l’élément intentionnel est très délicat à démontrer.
Il n’y a point de présomption en la matière et l’acquéreur doit démontrer avoir eu connaissance d’un élément que le professionnel lui même n’a pas constaté. L’acquéreur pourrait également démontrer une entente entre le vendeur et le diagnostiqueur. La responsabilité du professionnel pourrait dès lors être recherchée.
Cependant, il est évident qu’une telle preuve est rarement démontrée.


L’annulation de la vente par le biais du dol étant plus qu’ardue à obtenir, peut on rechercher la responsabilité du vendeur sur le terrain du vice caché ?

En cas d’absence de diagnostic annexé, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés. Mais en cas d’erreur dans le diagnostic, cela se révèle plus délicat.

Ainsi récemment, un acquéreur avait cru pouvoir obtenir une indemnisation sur le fondement de l’article 1641 du Code civil, à savoir la garantie des vices cachés, en présence d’un diagnostic erroné.

En l’espèce, le vendeur, conformément à son obligation d’information, avait fait intervenir un professionnel aux fins de déterminer la présence d’amiante. Ce dernier avait certifié que l’immeuble ne comportait pas d’éléments susceptibles de contenir de l’amiante. Ensuite de la vente, les acquéreurs avaient fait procéder à un nouveau diagnostic qui s’est révélé positif.

Les Juges du fond avaient estimé que la responsabilité des vendeurs devait être retenue.
Cette décision a été très justement censurée par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation qui, par son arrêt en date du 23 septembre 2009 (08-13.373), a restitué la portée exacte de l’obligation du vendeur.

En effet, le vendeur n’est pas tenu d’une obligation de livrer un immeuble exempt d’amiante mais simplement de transmettre un état établi par un professionnel. Le vendeur non professionnel ne peut posséder les compétences techniques lui permettant de vérifier et certifier lui-même l’état de l’immeuble.

Dès qu’il a fourni les rapports de diagnostic, il est considéré avoir rempli son obligation d’information.

Certes, la présence d’amiante est un vice caché pour l’acquéreur, mais la responsabilité du vendeur ne peut être recherchée. Seule celle du diagnostiqueur pourra l’être.
Ainsi, cette position protège les intérêts des deux parties : l’acquéreur a la possibilité de faire valoir ses droits et le vendeur est finalement sécurisé.
Un avocat du réseau Eurojuris saura vous orienter et protéger vos intérêts, que vous soyez vendeur ou acquéreur immobilier.


Aurore Bourcereau, Juriste
Et Loïc Conrad, Avocat associé



Cet article n'engage que son auteur.
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