Bail d'habitation et faux dossier locatif : que risque le locataire ?
Publié le :
30/10/2026
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Face aux nouvelles technologies et au développement de l'intelligence artificielle, les bailleurs sont de plus en plus confrontés à des tentatives de fraudes lors de la constitution des dossiers de location. Feuilles de salaires ou avis d'imposition falsifiés, fausses pièce d'identité ou encore documents administratifs modifiés: quelles sont les conséquences pour un locataire qui présente volontairement un dossier frauduleux afin d'obtenir un logement ?
Lorsque le bailleur découvre qu'il a sélectionné un locataire sur la base d'un dossier falsifié, plusieurs conséquences sont à envisager aussi bien sur le plan pénal que sur le plan civil.
En matière pénale :
- Faux et usage de faux (L'article 441-1 du code pénal)
Le fait de fabriquer un faux document ou d'utiliser un document falsifié est puni de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende.Attention : lorsque le faux concerne un document délivré par une administration publique, comme une carte nationale d'identité ou un passeport, les peines peuvent être portées à cinq ans d'emprisonnement et 75 000 euros d'amende (article 441-2 du Code pénal).
- Escroquerie (L'article 313-1 du code pénal)
L'escroquerie consiste notamment à tromper une personne au moyen de manœuvres frauduleuses afin de l'amener à remettre un bien, à fournir un service ou à consentir un acte ayant des conséquences juridiques.Dans le cadre d'une location, la présentation de faux documents peut, selon les circonstances, caractériser une escroquerie lorsqu'elle a déterminé le bailleur à conclure le contrat.
Cette infraction est punie de cinq ans d'emprisonnement et de 375 000 euros d'amende.
Des peines complémentaires peuvent également être prononcées par le juge.
Il convient toutefois de préciser que la qualification d'escroquerie n'est pas automatique : les éléments constitutifs de cette infraction doivent être réunis.
En matière civile : l'annulation ou la résolution du bail
1ère hypothèse : Le dol
En droit des contrats, le dol est un vice du consentement "Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie."La jurisprudence est constante en matière de baux d'habitation pour affirmer que la situation professionnelle du locataire; financière ou son parcours constituent des éléments essentiels et déterminants dans le consentement du bailleur.
La conséquence du dol est l'annulation du contrat.
Exemple de jurisprudence : Cour d'appel de Pau, 2e chambre section 1, 31 octobre 2024, n° 23/01508 ; CA PARIS 21 septembre 2023 RG N°21/14104 - POLE 4 CHAMBRE 3
Le juge va en effet analyser le caractère intentionnel des manœuvres et actions frauduleuses et leurs impacts sur le consentement du bailleur.
2ème hypothèse : Le manquement grave
La production de faux documents, pièces administratives falsifiées constitue également un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles.Dans ce cas, la procédure se concentre non pas sur l'origine de la formation du contrat mais sur son exécution.
Les agissements du locataire rendent le maintien dans les lieux et la poursuite du contrat inenvisageable.
Lorsque le juge prononce l'annulation du bail ou sa résolution, le locataire peut être contraint de quitter le logement.
Mais les conséquences ne s'arrêtent pas là.
Selon la situation et les décisions rendues, le locataire peut également être condamné :
- À libérer le logement dans les conditions fixées par la décision de justice.
- À verser une indemnité d'occupation pour la période pendant laquelle il se maintient dans les lieux sans droit ni titre.
- À indemniser le bailleur si un préjudice est établi.
En principe, l'occupant sans droit ni titre d'un logement à usage d'habitation est soumis à un délai de deux mois pour quitter les lieux après signification de la décision de justice et dudit commandement.
Toutefois, l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit des exceptions, notamment lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée.
Le juge peut alors écarter ce délai.
Quid du rôle du bailleur ?
Il ne peut demander plus d'éléments au locataire que la liste exhaustive prévue par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.Afin de vous accompagner dans toute la procédure en matière de baux d'habitation, faites vous accompagner par un avocat et un commissaire de justice.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
Mélanie LE FROUT
Commissaire de justice
Mélanie LE FROUT
Pont-l’Abbé (29)
Historique
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