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Zones constructibles et zones littorales

Zones constructibles versus zones littorales : l’épineux conflit

Publié le : 21/07/2025 21 juillet juil. 07 2025
Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanisme 

Il est courant de s’interroger sur la nécessité d’examiner la conformité de chaque projet aux dispositions de la loi « Littoral » alors que le règlement applicable classe les parcelles concernées en zone constructible.
Voici quelques règles de base à ne pas oublier :

En premier lieu, il convient effectivement d’examiner la conformité de chaque projet aux dispositions de la loi « Littoral ».

Il arrive fréquemment que des règlements d’urbanisme classent en zone constructible, sans autre restriction, des zones qui, en réalité, ne sont pas constructibles en application des dispositions de la loi « Littoral » (zone d’urbanisation diffuse en discontinuité ou bande des 100 mètres non urbanisée par exemple).

Or, il existe un principe constant selon lequel l’administration doit écarter l’application d’un règlement illégal pour examiner le projet directement au regard des dispositions du code de l’urbanisme (CE, 31 mars 2017, n°392186).

Autrement dit, la circonstance qu’une autorisation d’urbanisme respecte les prescriptions du PLU ne suffit pas à assurer sa légalité au regard des dispositions de la loi « Littoral ».

En second lieu, les projets évoqués, s’ils sont situés en espace proche du rivage, doivent répondre aux conditions d’urbanisation applicables à cette zone.

Si cela n’a pas été fait par le SCoT ou le document d’urbanisme applicable, il y aura lieu, tout d’abord, d’examiner si la zone répond à la qualification d’espace proche du rivage.

Pour déterminer si une zone peut être qualifiée d'espace proche du rivage, il convient d'analyser les indices suivants :
 
  • la distance par rapport au rivage ;
  • les caractéristiques des espaces séparant les terrains de la mer, notamment le caractère urbanisé, l’existence d’une coupure physique (voie de chemin de fer, autoroute, route, etc), la configuration des lieux ;
  • l'existence d'une covisibilité entre les secteurs concernés et la mer (CE, 3 mai 2004, n° 251534).

Puis, dans l’affirmative, il convient de vérifier si le projet répond aux conditions d’urbanisation fixées par l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme.

Pour rappel, en espace proche du rivage il y a extension de l’urbanisation si le projet :
 
  • étend ou renforce de manière significative l’urbanisation de quartiers périphériques ;
  • ou modifie de manière importante les caractéristiques d’un quartier, notamment en augmentant sensiblement la densité des constructions.

La seule réalisation dans un quartier urbain d’un ou plusieurs bâtiments est une simple opération de construction, ne peut être regardée comme constituant une extension de l’urbanisation au sens de la loi (CE, 7 février 2005, n° 264315).

L’extension de l’urbanisation devra alors être limitée, justifiée et motivée par le PLU.

Une opération d’urbanisation présente un caractère limité si elle ne modifie pas de manière significative les caractéristiques du bâti avoisinant. 

L’appréciation doit être réalisée en fonction des caractéristiques du quartier, mais pas à l’échelle du territoire couvert par le PLU (CE, 11 avril 2018, n° 399094).

Lorsqu’un SCOT ou un des autres schémas mentionnés par les dispositions de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme comporte des dispositions suffisamment précises et compatibles avec ces dispositions législatives qui précisent les conditions de l’extension de l’urbanisation dans l’espace proche du rivage dans lequel l’opération est envisagée, le caractère limité de l’urbanisation qui résulte de cette opération s’apprécie en tenant compte de ces dispositions du schéma concerné (CE, 11 mars 2020, n° 419861).

Si le SCoT applicable à la commune ne précise pas la définition d’espace proche du rivage et ne prévoit pas de zone de préfiguration, il y a lieu de s’en rapporter aux critères fixés par le code et la jurisprudence.


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

DROUINEAU Thomas
Avocat
1927 AVOCATS - Poitiers
Saint-Benoît (86)
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