Bail commercial, travaux du locataire en copropriété : qui doit obtenir l'autorisation de l'Assemblée Générale ?
Publié le :
11/06/2026
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Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 mars 2026 n° 24-20.715
Une société civile immobilière (la bailleresse) a donné un local à bail commercial, pour une durée de neuf années expirant le 31 décembre 2018, à une société exploitant une Pharmacie qui s'est engagée à procéder à divers travaux, dont l'aménagement de toilettes dans un local extérieur à l'assiette du bail.
La locataire a sollicité, à titre reconventionnel, l'annulation du congé et le paiement d'une indemnité d'éviction.
La réalisation de travaux dans un local commercial situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété soulève fréquemment une question pratique : appartient-il au bailleur ou au locataire d’obtenir les autorisations nécessaires de la copropriété ?
La Cour de cassation apporte un éclairage utile dans son arrêt du 19 mars 2026.
Dans cette affaire, le bail commercial imposait au locataire de réaliser certains travaux, notamment la création de sanitaires. Le bail précisait que le preneur devait faire son affaire personnelle des autorisations administratives et des autorisations du syndicat des copropriétaires nécessaires à leur réalisation.
Le bailleur reprochait ultérieurement au locataire de ne pas avoir exécuté son engagement et sollicitait judiciairement l’exécution forcée des travaux.
Sa demande a toutefois été rejetée.
La Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir considéré que la simple clause mettant à la charge du locataire l’obtention des autorisations nécessaires ne suffisait pas à lui transférer les prérogatives attachées à la qualité de copropriétaire.
En effet, seul le copropriétaire, c’est-à-dire le bailleur, dispose en principe du pouvoir de solliciter l’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale et de demander l’autorisation de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
La Haute juridiction rappelle ainsi qu’une clause générale du bail imposant au locataire d’obtenir les autorisations requises ne vaut pas nécessairement mandat donné par le bailleur pour agir auprès de la copropriété.
Dès lors, lorsqu’une autorisation de l’assemblée générale est indispensable, le bailleur doit être en mesure de démontrer qu’il a accompli les diligences nécessaires pour permettre son obtention ou qu’il a expressément habilité son locataire à intervenir en son nom.
Cette décision invite à une grande vigilance lors de la rédaction des baux commerciaux. Si les parties souhaitent que le locataire prenne en charge l’ensemble des démarches auprès de la copropriété, une délégation ou un mandat clair devra être prévu.
À défaut, le bailleur risque de se voir opposer sa propre abstention et de ne pouvoir reprocher au locataire l’absence de réalisation des travaux envisagés.
Cet arrêt constitue ainsi un rappel utile : en copropriété, la qualité de copropriétaire demeure déterminante et ne se transmet pas implicitement au locataire, même lorsque celui-ci supporte contractuellement la charge des travaux.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du Bureau, Membres du conseil d'administration, Arbitres
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