Vente immobilière et responsabilité de l'acquéreur

Vente immobilière, mandat de vente et responsabilité délictuelle de l’acquéreur à l’égard de l’agent immobilier

Publié le : 26/06/2026 26 juin juin 06 2026
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civil, 7 mai 2026, n° 24-22.425

Les activités d’entremise exercées par l’agent immobilier sont encadrées par la loi « Hoguet » n°70-9 du 02 janvier 1970 et son décret d'application en date du 20 juillet 1972.
L’article 1984 du code civil précise que le mandat est un contrat par lequel une personne, le mandant, donne le pouvoir à une autre, le mandataire, de conclure en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques avec un tiers contractant.

Par application de ces dispositions, préalablement à la vente d’un immeuble, l’agent immobilier doit conclure un mandat écrit avec son client.

Ledit mandat qu’il soit exclusif ou non doit impérativement comporter des clauses indiquant l’objet, la durée, le droit à la commission, le débiteur, les conditions de maniements des fonds...

Dans cette affaire examinée par la Cour de cassation, un agent immobilier a fait visiter à des acquéreurs la villa d’un couple de vendeurs desquels il avait reçu un mandat non exclusif de vente prévoyant une commission de 6% du prix de vente, fixé à la somme de 2.990.000 €, à la charge des acquéreurs.
Cependant, la vente est intervenue directement entre les vendeurs et les acquéreurs au prix de 2.500.000 €, sans rémunération de l’agent immobilier. 
Leur reprochant la perte de sa commission, l’agent immobilier a assigné les acquéreurs en indemnisation de son préjudice.

Par un arrêt n°24-10.637 en date du 07 mai 2026, la Cour de cassation a d’abord rappelé que l’agent immobilier est en droit de réclamer à l’acquéreur de mauvaise foi le paiement du montant de sa commission sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
En effet, la Cour suprême a précisé que :
« Il résulte des articles 1200 et 1240 du code civil que le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle.

Il est jugé, sur le fondement de l'article 1382, devenu 1240, du code civil, et des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice (Ass. plén., 9 mai 2008, pourvoi n° 07-12.449, Bull. 2008, n° 3) ».

La cour d'appel a énoncé à bon droit que, "si l'acquéreur n'est pas partie au contrat de mandat, il est susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'agent immobilier, lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission et que tel est le cas lorsque l'absence de droit à rémunération de l'agent immobilier procède de manoeuvres frauduleuses ".

Pour retenir la faute dolosive des acquéreurs, la Cour de cassation a ensuite relevé à l’instar des juges du fond que :

« les acquéreurs avaient connaissance du droit à rémunération de l'agent immobilier qui leur avait fait visiter le bien, mais aussi que la promesse de vente signée, à l'insu de l'agent immobilier, seulement cinq semaines après la visite, comportait une clause stipulant que l'acquéreur s'engageait « à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu'il aurait contactées pour la présentation de ce bien. 
L'acte authentique de vente n'évoquait pas l'entremise de l'agent immobilier et ne reproduisait pas ladite clause ».

C’est dans ces conditions que la haute juridiction a enfin retenu que :

« Le comportement d'ensemble des acquéreurs, éclairé par les termes mêmes de la clause stipulée à la promesse de vente, traduisant une volonté d'agir en fraude aux droits de l'agent immobilier, les premiers avaient engagé leur responsabilité délictuelle à l'égard du second ». 
Par cet arrêt publié au bulletin, la Cour de cassation confirme ainsi aux côtés de la responsabilité contractuelle du vendeur, la responsabilité délictuelle de l’acquéreur à l’égard de l’agent immobilier.


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

Jessica KABORI
Avocate Collaboratrice
MèTIS AVOCATS - TOULOUSE
TOULOUSE (31)
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