Bail d'habitation, logement indécent et prescription

Bail d'habitation : Indécence du logement et prescription de l'action en indemnisation ?

Publié le : 10/07/2026 10 juillet juil. 07 2026
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement 

Dans une décision du 4 juin 2026 (Pourvoi n° 24-11.437, publié au Bulletin), la Cour de cassation a eu l'occasion de statuer sur le point de savoir si le caractère continu du préjudice de jouissance résultant de l'indécence d'un logement permet au locataire d'en obtenir la réparation pour toute la durée du bail, ou si cette action demeure enfermée dans la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Le contexte :

L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…) et répondant à un critère de performance énergétique minimale (…) et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. »

Les caractéristiques du logement décent sont fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. 
Cette obligation de délivrance, qui se rattache aux articles 1709 et 1719 du Code civil, est d'ordre public (Cass. 3e civ., 15 décembre 2004, n° 02-20.614), le droit à un logement décent constituant du reste un objectif à valeur constitutionnelle (Cons. const., 7 décembre 2000, n° 2000-436 DC) : les parties ne peuvent y déroger, et la clause transférant au locataire, même avec contrepartie, les travaux de mise aux normes est nulle (Cass. 3e civ., 3 février 2010, n° 08-21.205). 

Elle ne s'apprécie pas au seul jour de l'entrée dans les lieux : obligation continue, elle pèse sur le bailleur pendant toute la durée de la relation contractuelle et se transmet, en cas de vente, à l'acquéreur de l'immeuble (Cass. 3e civ., 21 février 2019, n° 18-11.553).

L'article 7-1, alinéa 1er, de la même loi dispose quant à lui que :

« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. »
Cette prescription triennale, propre aux baux d'habitation, est d'application générale et exclusive : la Cour de cassation juge qu'elle régit toutes les actions dérivant du bail, à l'exclusion notamment de la prescription biennale du Code de la consommation (Cass. 3e civ., 26 janvier 2017, n° 15-27.580).

L'articulation de ces textes soulevait une difficulté. 

La troisième chambre civile a construit, depuis un arrêt fondateur du 10 juillet 2025, une théorie de l'obligation continue de délivrance : le bailleur demeure tenu de réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin à une situation d'indécence, indépendamment de la prescription applicable aux demandes indemnitaires (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491). 

Elle a ensuite précisé que le juge doit distinguer l'exécution de l'obligation de délivrance de l'action en réparation du préjudice de jouissance (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357), puis censuré une cour d'appel qui avait déclaré prescrite l'action de locataires tendant à la réalisation de travaux, sans rechercher si le manquement à l'obligation de délivrance persistait au jour de l'assignation (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181). 

Parallèlement, en matière de bail commercial, elle a jugé que le preneur est recevable à poursuivre l'exécution forcée de l'obligation de délivrance tant que le manquement perdure, et à obtenir réparation des conséquences dommageables de l'inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande, conformément au droit commun de l'article 2224 du Code civil (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292).

Restait à trancher, pour le bail d'habitation, la question de la période indemnisable : le préjudice de jouissance étant continu, se renouvelant chaque jour tant que dure l'indécence, le locataire peut-il en réclamer la réparation depuis l'origine du trouble ?

Le cas d'espèce :

Dans les faits soumis à l'appréciation de la Cour de cassation, une locataire occupait depuis le 1er octobre 2005 un logement meublé dont elle soutenait qu'il ne répondait pas aux exigences de décence. 
Elle a assigné son bailleur le 10 août 2015 aux fins d'obtenir la réalisation de travaux, la suspension du paiement des loyers et la réparation du préjudice de jouissance subi depuis le 21 septembre 2013, puis, par conclusions déposées le 15 novembre 2018, a étendu sa demande d'indemnisation au préjudice subi depuis son entrée dans les lieux, soit sur une période de près de dix années antérieures à son assignation.

La Cour d'Appel de Paris a limité l'indemnisation au préjudice subi depuis le 21 septembre 2013, par le jeu de la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. 

La locataire s'est pourvue en cassation, en soutenant qu'en cas d'indécence du logement, le locataire a droit à être indemnisé pour toute la durée du trouble de jouissance subi, s'agissant d'un préjudice continu qui perdurait depuis le début du bail, sans que puisse lui être opposée la prescription triennale dès lors que celle-ci n'était pas acquise à la date de l'assignation.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, en énonçant, dans un attendu de principe, que l'obligation de délivrance d'un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail, et qu'il en résulte que :

« Le locataire d'un local à usage d'habitation est recevable, d'une part, à poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation de délivrance d'un logement décent tant que le manquement perdure, d'autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice. »

La portée de la décision :

L'arrêt opère une distinction nette entre les deux voies d'action ouvertes au locataire d'un logement indécent. 

L'action en exécution forcée en nature échappe à toute prescription tant que le manquement perdure : le caractère continu de l'obligation de délivrance fait que sa persistance constitue, chaque jour, un fait permettant au locataire d'agir. L'écoulement du temps ne purge jamais l'obligation du bailleur de mettre le logement en conformité, quelle que soit l'ancienneté du bail ou du désordre. 

Le locataire peut ainsi obtenir du juge, sur le fondement de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la détermination de la nature des travaux à réaliser et du délai de leur exécution, ainsi que la réduction du montant du loyer ou la suspension de son paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à l'exécution de ces travaux — étant précisé que ces mesures sur le loyer, accessoires, supposent que le juge soit saisi d'une demande de mise en conformité (Cass. 3e civ., 3 décembre 2020, n° 19-23.216).

L'action indemnitaire, en revanche, dérive du contrat de bail au sens de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et demeure soumise à la prescription triennale. 

Le raisonnement de la Cour revient à consacrer une prescription glissante : le préjudice de jouissance, dommage continu, fait naître au jour le jour un droit à réparation, mais les créances indemnitaires les plus anciennes se prescrivent au fur et à mesure, de sorte que la réparation ne peut remonter au-delà de trois années avant la demande en justice. 

La qualification de préjudice continu ne fait donc pas obstacle au jeu de la prescription ; elle en déplace seulement l'assiette. 

La solution mérite d'être rapprochée de l'arrêt du 4 juin 2014, par lequel la Cour avait censuré une cour d'appel qui limitait l'indemnisation à la période postérieure à l'information du bailleur, en jugeant que l'indemnisation des troubles de jouissance n'est pas subordonnée à une mise en demeure (Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-12.314) : douze ans plus tard, la Cour confirme que la mise en demeure ne constitue ni une condition ni une borne de l'indemnisation, mais que la prescription, elle, en constitue une.

La solution se justifie par un souci d'équilibre entre la protection effective du locataire, assurée par l'imprescriptibilité de fait de l'action en exécution forcée, et la sécurité juridique du bailleur, qui ne peut se voir réclamer indéfiniment des dommages-intérêts accumulés sur des décennies. 

Il convient de relever que, le même jour, la troisième chambre civile a rendu un second arrêt publié interdisant au bailleur de délivrer un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur la réalisation de travaux de mise en conformité d'un logement dont il connaissait l'indécence lors de la conclusion du bail (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993) : le bailleur ne peut ni se prévaloir du temps écoulé pour échapper à son obligation, ni instrumentaliser le congé pour s'y soustraire.

En pratique, l'enseignement est double. 

Pour le locataire, la demande de travaux peut être formée à tout moment tant que l'indécence persiste, mais l'action indemnitaire commande la célérité : chaque année d'attente est une année de réparation définitivement perdue, et il y a donc intérêt à agir, ou à tout le moins à interrompre la prescription, dès la connaissance du désordre. 

Pour le bailleur, le temps ne joue qu'à moitié en sa faveur : s'il limite l'exposition indemnitaire aux trois dernières années, il ne le libère jamais de l'obligation de mise en conformité, dont l'inexécution l'expose en outre à la réduction ou à la suspension du loyer et, en application de l'article 20-1, à la transmission de la décision constatant l'indécence au représentant de l'État dans le département.


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

Nasser MERABET
Avocat Associé
Cabinet Conseil des Boucles de Seine – CCBS, Cabinet Conseil des Boucles de Seine ROUEN - CCBS
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