Gestion patrimoniale des collectivités et désaffection

Gestion patrimoniale des collectivités et connaissance du patrimoine : désaffecter ne suffit pas.

Publié le : 06/11/2026 06 novembre nov. 11 2026
Collectivités / Finances locales / Droit public économique 

Une école fermée depuis dix ans, un ancien hôpital remis à la commune, un chemin que plus personne n’emprunte. Beaucoup de collectivités tiennent pour acquis qu’un bien qui ne sert plus est devenu un bien ordinaire, que l’on peut louer, vendre ou laisser occuper librement. C’est une erreur fréquente et coûteuse, car la qualification domaniale d’un bien commande tout le reste de sa gestion.


Cet article est le deuxième d’une série de huit consacrée à la gestion patrimoniale des collectivités.

Qualifier chaque bien

Deux domaines, deux régimes

Le patrimoine d’une collectivité se partage entre le domaine public et le domaine privé.

Le domaine public est constitué des biens qui sont soit affectés à l’usage direct du public, soit affectés à un service public, pourvu qu’ils fassent alors l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service (CGPPP, art. L. 2111-1).
Les biens qui en relèvent sont inaliénables et imprescriptibles (CGPPP, art. L. 3111-1).
Ils ne peuvent être occupés qu’en vertu d’un titre précaire et révocable, et les litiges qui les concernent relèvent en principe du juge administratif.

Le domaine privé obéit pour l’essentiel au droit commun.
Il peut être vendu, loué par bail de droit privé, et même acquis par prescription.

La question de la domanialité publique virtuelle

Avant l’entrée en vigueur du code général de la propriété des personnes publiques le 1er juillet 2006, un bien pouvait relever du domaine public dès lors que son affectation à un service public et son aménagement spécial étaient prévus de façon certaine.

Le Conseil d’État a jugé que l’entrée en vigueur du code n’a pas eu pour effet de faire sortir du domaine public les biens qui y étaient entrés selon ces règles anciennes (CE, 8 avril 2013, Association ATLALR, n° 363738, Lebon).

Depuis 2006 en revanche, l’article L. 2111-1 exige que l’aménagement indispensable ait déjà été réalisé.
La qualification d’un bien suppose donc souvent de reconstituer son histoire, ses affectations successives et la date de ses aménagements.

Sortir du domaine public

Désaffecter ne suffit pas

Un bien qui n’est plus affecté à un service public ou à l’usage direct du public ne fait plus partie du domaine public qu’à compter de l’intervention de l’acte administratif constatant son déclassement (CGPPP, art. L. 2141-1).

La règle est formelle.
Une école fermée, un hôpital vidé de ses services, un local administratif abandonné restent dans le domaine public tant que la collectivité n’a pas constaté la désaffectation et prononcé le déclassement.
Les conséquences pratiques sont considérables.
Le bien ne peut être vendu en l’état.

Il ne peut faire l’objet d’un bail commercial ou d’un bail d’habitation de droit commun.
Ses occupants ne disposent que d’un titre précaire et révocable, et ceux qui n’en ont pas sont des occupants sans titre du domaine public, redevables d’une indemnité et passibles d’une expulsion ordonnée par le juge administratif.

Les biens reçus d’une autre personne publique

Les transferts entre personnes publiques appellent une vigilance particulière.
Les biens du domaine public peuvent être cédés à l’amiable, sans déclassement préalable, entre personnes publiques, lorsqu’ils sont destinés à l’exercice des compétences de la personne publique qui les acquiert et relèveront de son domaine public (CGPPP, art. L. 3112-1).

Un bâtiment hospitalier remis à une commune, un collège rétrocédé, un terrain cédé par l’État arrivent ainsi fréquemment avec leur statut de domaine public.

La collectivité qui l’ignore risque de conclure des contrats inadaptés, ou de laisser s’installer des occupations qu’elle croit relever du droit privé.

Connaître pour gérer

L’inventaire physique et juridique du patrimoine est la première étape de toute gestion patrimoniale.
Il ne se confond pas avec l’inventaire comptable, qui recense des valeurs mais rarement des statuts.
Pour chaque bien, il s’agit d’identifier son origine de propriété, sa situation cadastrale, son affectation actuelle et passée, les actes de classement ou de déclassement intervenus, les occupations en cours et leurs titres.

Cet état des lieux révèle presque toujours des biens désaffectés jamais déclassés, des occupations sans titre et des redevances jamais réclamées.

Il permet de hiérarchiser les régularisations, de programmer les déclassements utiles et de sécuriser les futures occupations, voire les cessions à venir.

Il protège enfin les élus, car une situation irrégulière connue et non traitée engage leur responsabilité, y compris pénale, comme le montre le premier article de cette série.

À retenir

  • Un bien désaffecté reste dans le domaine public tant qu’il n’a pas été déclassé.
  • Les biens reçus d’une autre personne publique arrivent souvent avec leur statut de domaine public.
  • L’inventaire juridique du patrimoine est le préalable de toute gestion sécurisée

Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

DROUINEAU Thomas
Avocat
1927 AVOCATS - Poitiers
Saint-Benoît (86)
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