Clause résolutoire en bail commercial : l’exception d’inexécution peut être invoquée même sans demande de délais dans le mois
Publié le :
14/04/2026
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En matière de bail commercial, la bataille entre clause résolutoire de plein droit et le principe de l’exception d’inexécution du locataire atteint son paroxysme. L’hypothèse vise le locataire qui cesse de payer les loyers en raison de l’inexécution par le bailleur de ses obligations.Par l’arrêt commenté du 5 mars 2026, n°24-15.820, la Cour de cassation casse une décision d’appel qui avait constaté l’acquisition automatique de la clause résolutoire sans vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée.
La SCI Les Chatons a donné à bail commercial à la société SCGR des locaux mixtes (commercial et habitation) le 25 mai 2016. Dès 2016, la locataire a dénoncé des désordres graves rendant les locaux impropres à l’usage, imputables au bailleur, et cesse de payer les loyers à partir de 2017.
Le 17 octobre 2019, le bailleur a signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire. La locataire ne paie ni ne saisit le juge dans le mois de ce commandement. La cour d’appel de Cayenne (26 février 2024) constate l’acquisition de la clause au 17 novembre 2019 et condamne la locataire, estimant que l’exception d’inexécution devient inefficace une fois la clause acquise.
La question posée à la Cour était de savoir si un locataire de bail commercial peut invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement de loyers et paralyser une clause résolutoire de plein droit, même s’il n’a pas demandé des délais de paiement dans le mois du commandement ?
La Cour de cassation dans son arrêt du 5 mars 2025 n°24-15.820 casse et annule l’arrêt d’appel au visa des articles 1184 (al. 1er), 1719, 1728 du code civil et L. 145-41 du code de commerce.
L’arrêt du 5 mars 2026 confirme que l’exception paralyse la clause résolutoire tant que le juge n’a pas statué. La cour d’appel avait considéré en revanche que l’exception devenait « inefficace une fois la clause acquise ». La Cour de cassation a au contraire rappelé que l’acquisition de la clause est subordonnée à l’absence d’exception valable, non à un simple délai procédural.
L’article L. 145-41 c. com. impose un délai d’un mois après commandement, mais prévoit que les juges peuvent suspendre la résolution lorsque celle-ci n’est pas constatée par une décision ayant autorité de la chose jugée. La Cour interprète ce texte dans le sens de l’équité substantielle, en estimant que le commandement n’est pas une arme automatique, mais ses effets sont suspendus par une exception sérieuse.
Cette décision rééquilibre le rapport de force entre bailleur et locataire, en imposant une vérification judiciaire du fond avant toute résolution automatique. Elle s’inscrit dans la continuité de la réforme de 2016 et de la jurisprudence récente (18 septembre 2025 n°23-24.005), qui placent l’équité contractuelle au-dessus de la sécurité formelle.
Ainsi une exception sérieuse à condition qu’elle soit réellement sérieuse peut paralyser une action judiciaire en expulsion. Il est toujours conseillé néanmoins aux praticiens de prévoir une argumentation subsidiaire et de solliciter dans l’hypothèse ou l’exception ne serait pas retenu des délais de paiement en fournissant au juge un dossier sur les difficultés à règles d’un trait le montant des loyers impayés. Il est également conseillé dans le mois de lé délivrance du commandement de payer de saisir le juge du fond du bien-fondé de cette exception.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du Bureau, Membres du conseil d'administration, Arbitres
GRENOBLE (38)
Historique
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