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Agent immobilier

Agent immobilier et vérification des capacités financières de l’acquéreur : une obligation confirmée par la Cour de Cassation !

Publié le : 24/02/2020 24 février févr. 2020
La Cour de Cassation, dans son arrêt du 11 décembre 2019 (Cass. 1ère civ, 11.12.2019, n°18-24381), illustre les obligations renforcées de l’agent immobilier, investi d’un devoir de conseil et de mise en garde, au-delà de son mandat principal de vente ou de gestion. 
Dans la présente affaire, des vendeurs ont confié, à un agent immobilier, un mandat de vente classique d’un bien immobilier. Un compromis est régularisé avec un candidat acquéreur qui déclare ne pas avoir à recourir à un emprunt.

Candidat acquéreur qui refuse par la suite de finaliser la vente, et de payer la clause pénale. Les vendeurs engagent alors une procédure contre l’agent immobilier, jugé fautif de leur avoir présenté un acquéreur non solvable.

La Cour d’appel d’Amiens rejette leur demande d’indemnisation, considérant que les vendeurs avaient la liberté de pas contracter avec le candidat, qui avait annoncé ne pas recourir à un emprunt, tel qu’expressément mentionné dans la promesse de vente.

Selon la juridiction d’appel, un agent immobilier « ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle d’un acquéreur ».

Cet arrêt est censuré par la Cour de Cassation, en vertu de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, au motif :

« Qu'en statuant ainsi, alors que l'agent immobilier n'avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur qu'il leur avait présenté, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».
La leçon de la Cour de Cassation pour tout agent immobilier est sans appel : à lui de conseiller ses vendeurs de prendre des garanties ou les mettre en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu'il leur a présenté.


Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

GUEDJ Jean-David
Avocat Associé
Jean-David GUEDJ & Associés
PARIS (75)
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