Contestation décision préemption acquéreur évincé

Contestation d’une décision de préemption par l’acquéreur évincé : le délai ne court pas sans notification régulière

Publié le : 02/11/2026 02 novembre nov. 11 2026
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement 

Le délai de six mois ouvert à l’acquéreur évincé pour contester une décision de préemption d’une SAFER ne court pas tant que la décision ne lui a pas été régulièrement notifiée : une lettre envoyée à une adresse incomplète, non remise à l’acquéreur évincé pour « défaut d’accès ou d’adressage », ne vaut pas notification, et sa connaissance de la préemption « par un autre moyen » n’y supplée pas.

Publié au Bulletin, l’arrêt complète celui du 19 mars 2026 (n° 24-22.301) : les deux décisions fixent désormais, de part et d’autre, les conséquences d’une adresse erronée transmise par le notaire dans la déclaration d’intention d’aliéner.

I. Les faits et la procédure

Par acte du 23 juin 2020, un vendeur s’engage à céder une parcelle à deux acquéreurs. Le notaire adresse une déclaration d’intention d’aliéner à la SAFER Provence-Alpes-Côte d’Azur, qui décide de ne préempter qu’une partie de la parcelle et notifie sa décision au notaire.

Le même jour, la SAFER notifie sa décision aux acquéreurs évincés à l’adresse indiquée dans la déclaration d’intention d’aliéner. Les plis lui reviennent avec la mention « défaut d’accès ou d’adressage ». 

Aucune nouvelle notification n’est faite. 

L’avis d’acquisition par préemption est affiché en mairie le 25 septembre 2020.

Les acquéreurs évincés, qui ont échangé avec la SAFER par courriel dès le mois de novembre 2020, assignent ensuite la SAFER et le vendeur en annulation de la préemption et des actes subséquents. Le juge de la mise en état, puis la cour d’appel d’Aix-en-Provence (14 novembre 2024, ch. 1-5), déclarent l’action irrecevable comme prescrite.

La cour d’appel retient deux motifs :

- D’une part, la SAFER a satisfait à son obligation en écrivant à l’adresse fournie par le notaire, le caractère incomplet de celle-ci ne lui étant pas imputable.
 
- D’autre part, les acquéreurs ont été informés par courriel en novembre 2020 de l’existence de la préemption et disposaient dès lors de toute latitude pour agir. 

Les acquéreurs évincés se pourvoient par conséquent en cassation.
 

II. Cadre juridique de la notification de la décision de préemption

1- La SAFER doit notifier sa décision à l’acquéreur évincé dans les quinze jours de la réception de la notification faite au Notaire, sous peine de nullité de la décision de préemption

En effet, en application de l’article R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime, la décision de préemption motivée est notifiée à l’acquéreur évincé par lettre recommandée avec avis de réception, dans les quinze jours de la réception de la notification faite au notaire, et ce à peine de nullité en application de l’article L. 143-3 du même code.

Dans l’arrêt commenté la Cour fait expressément référence à son précédent arrêt du 19 mars 2026 selon lequel le délai de quinze jours ne court qu’à compter de la réception par la SAFER d’informations complètes et exactes sur les nom, prénoms et domicile de l’acquéreur (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-22.301, publié).
 

2- L’acquéreur évincé doit agir dans les six mois de la notification qui lui est faite par la SAFER

L’article L. 143-13 du même code déclare irrecevables les actions contestant les décisions de préemption intentées plus de six mois après que ces décisions motivées ont été rendues publiques.

Ce délai ne s’applique toutefois pas lorsqu’est en cause le respect des objectifs de préemption tels que définis à l’article L. 143-2.

S’agissant de l’acquéreur évincé, la Cour de cassation avait déjà précisé que le délai de six mois ne peut, sans porter atteinte au droit à un recours effectif, courir contre celui à qui la décision n’a pas été notifiée (Cass. 3e civ., 30 oct. 2013, n° 12-19.870, PBRI).

Elle considère que la notification à l’acquéreur évincé a pour objet de lui délivrer une information personnelle garantissant l’effectivité de son droit au recours (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-14.496, publié), dont l’omission est sanctionnée par une nullité de plein droit (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-22.301, susvisé).
 

III. Pas de forclusion sans notification régulière y compris en l’absence de faute de la SAFER et même lorsque l’acquéreur avait connaissance de la décision par un autre moyen

Au visa de l’article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l’homme et des articles L. 143-3, L. 143-13 et R. 143-6 du code rural, la Cour censure l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Elle retient que la lettre de notification adressée à l’acquéreur évincé sur la base d’informations inexactes ou incomplètes qui n’ont pas permis sa présentation ne constitue pas une notification régulière au sens de l’article R. 143-6, de sorte que le délai de six mois de l’article L. 143-13 ne peut courir contre cet acquéreur, nonobstant sa connaissance de l’existence de la préemption par un autre moyen (en l’espèce via un échange de courriels avec la SAFER et via l’affichage en mairie), et nonobstant l’absence de faute de la SAFER.

Par conséquent, l’absence de faute de la SAFER dans l’indication de l’adresse est indifférente, de même que la connaissance par l’acquéreur évincé de la décision de préemption via un autre moyen.

Le délai de forclusion ne peut courir contre l’acquéreur qui n’a pas été informé personnellement.

La solution n’est toutefois pas nouvelle, et rappelle un arrêt rendu le 21 février 2019 par la troisième chambre civile qui avait rejeté le pourvoi de la même SAFER dans une espèce où le pli, adressé à l’adresse indiquée par le notaire, était revenu avec la même mention postale « défaut d’accès ou d’adressage » (Cass. 3e civ., 21 févr. 2019, n° 17-19.370).

Les SAFER doivent par conséquent s’assurer d’interroger le Notaire du vendeur sur les coordonnées postales de l’acquéreur évincé lorsque la notification de la décision de préemption leur revient avec les mentions « défaut d’accès ou d’adressage ». 

A défaut le délai pour contester une décision de préemption courrait toujours, créant une insécurité juridique à la fois pour la SAFER mais aussi et surtout pour les bénéficiaires de la rétrocession des parcelles préemptées.


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

Bastien AUZUECH
Avocat Associé
Membres du conseil d'administration, 2A Avocats Aoust & Auzuech
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