Bail Commercial : qui peut résilier le bail au cours d’un redressement judiciaire ?

Bail Commercial : qui peut résilier le bail au cours d’un redressement judiciaire ?

Publié le : 20/12/2017 20 décembre déc. 12 2017
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

En cas de désignation d’un administrateur dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire, la décision de ne pas continuer le bail de l’immeuble, utilisé pour l’activité de l’entreprise en redressement, n’appartient qu’à lui, quelle que soit la nature de la mission qui lui a été confiée.

L’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire est en principe sans effet sur le contrat de bail en cours, et ce en vertu des dispositions de l’article L622-13 du Code de Commerce. 
 
L’article L622-14 du Code de Commerce prévoit néanmoins les exceptions expresses à ce principe, permettant la résiliation du bail poursuivi dans le cadre de la sauvegarde ou du redressement.
 

Ainsi le bail peut-il être résilié :

 
  • A l’initiative de l’administrateur judiciaire qui décide d’y mettre fin unilatéralement en informant simplement le bailleur ; l’administrateur devra cependant s’acquitter impérativement des créances postérieures au jugement d’ouverture sous peine d’engager sa responsabilité civile (article L622-14 alinéa 1 du Code de Commerce) ;
     
  • À la demande du bailleur qui ne pourra saisir le Tribunal qu’après un délai de 3 mois à compter du jugement d’ouverture de la procédure collective pour défaut de paiement des loyers et charges postérieures au jour du jugement d’ouverture (article L622-14 alinéa 2 du Code de Commerce). Il s’agit d’un délai d’action. Par conséquent, l’introduction de l’instance avant son écoulement entraîne l’irrecevabilité de la demande. Il a également été jugé que la mise en demeure du bailleur est désormais sans effet sur la poursuite du bail, lequel n’est pas résilié de plein droit en cas d’absence de réponse par l’administrateur (Cass. Com 2 mars 2010, n°09-10.410) ;
     
  • Lorsqu’aucun administrateur n’a été nommé, il résulte de l’article L627-2 du Code de Commerce que le débiteur exerce, après avis conforme du mandataire judiciaire, la faculté ouverte à l’administrateur de poursuivre les contrats en cours en application de l’article L622-13 du Code de Commerce.
 
Aux termes d’un arrêt rendu le 20 septembre 2017 (n°16-15.363), la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation rappelle qu’en cas de désignation d’un administrateur dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire, la décision de ne pas continuer le bail de l’immeuble, utilisé pour l’activité de l’entreprise en redressement, n’appartient qu’à lui, quelle que soit la nature de la mission qui lui a été confiée, et que la Cour d’appel n’avait donc pas à analyser.
 
L’administrateur est donc titulaire d’un véritable droit d’option. Ce pouvoir d’opter ne découle cependant pas de sa mission générale qui, elle, peut varier : surveillance, assistance ou représentation dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire. Ce droit d’opter est donc un pouvoir spécial exclusif.
 
La Cour de Cassation a ensuite rappelé que la résiliation du bail résulte de la simple information du bailleur faite par lettre recommandée avec accusé de réception afin de donner date certaine à la résiliation :

«  En l’absence de toute contestation sur la réception et la portée de la lettre de l’administrateur résiliant le bail en application de l’article L622-14 alinéa 1, il entrait dans les pouvoirs du juge des référés, saisi après la clôture des opérations de redressement judiciaire prononcé par jugement mettant fin aux fonctions du juge commissaire, de constater la résiliation du bail à la date de la réception par le bailleur de la lettre précitée. L’absence de saisine préalable du juge commissaire ne faisait pas obstacle à la prise d’effet de la décision de l’administrateur et au constat de la résiliation du bail par le juge des référés ».
 
C’est l’information du bailleur qui emporte la résiliation du bail. En cas de difficulté sur la réception ou la portée de la lettre de l’administrateur résiliant le bail, il appartient à tout intéressé de saisir le juge commissaire ou le juge des référés si ce dernier est dessaisi par l’effet de la clôture des opérations de redressement judiciaire, pour voir constater la résiliation du bail à la date de réception par le bailleur de la lettre de l’administrateur (article R622-13 alinéa 2 du Code de Commerce).


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Crédit photo: © kotoyamagam - Fotolia.com
 
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Auteurs

MONTEIL Nicolas
Avocat Counsel
SCP DRUJON d'ASTROS & ASSOCIES
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PAYEN Caroline
Avocate Associée
SCP DRUJON d'ASTROS & ASSOCIES, Membres du Bureau, Membres du conseil d'administration
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