S'inscrire à la newsletter

Espace Particuliers

Litige avec votre locataire ou propriétaire ? Difficultés avec votre salarié, votre employeur ?
Créance à recouvrer, séparation envisagée, malfaçons sur vos constructions ?
Le Droit, c’est une affaire de Spécialiste.

Vous voudriez un conseil ? Le Réseau EUROJURIS FRANCE répond à vos besoins : le conseil c'est notre métier.
Vous recherchez un Avocat ? Grâce à notre réseau, vous trouverez un avocat à votre écoute et proche de chez vous.
Un spécialiste ? Grâce à notre réseau, vous bénéficierez de compétences avancées pour le cas qui vous occupe. Nécessité d'une prestation lointaine géographiquement ? Grâce à notre réseau de 130 Cabinets d'avocats répartis sur toute la France, plus besoin de se déplacer : votre avocat pourra compter sur le concours de son confrère EUROJURIS FRANCE.

Pour les litiges hors frontières, EUROJURIS INTERNATIONAL.
 

Autorité parentale : parents, attention à présenter vos demandes au juge !

Publié le : 27/05/2020 27 mai mai 05 2020
Particuliers / Famille / Enfants
Depuis la loi n°2007-293 du 5 mars 2007 réformant la protection de l’enfance, l’article 373-2-9 du Code civil a été modifié et prévoit que : « Lorsque la résidence de l'enfant est fixée au domicile de l'un des parents, le juge aux affaires familiales statue sur les modalités du droit de visite...

Accident de la vie : l’indemnisation de l’assureur dépend des termes du contrat et des conclusions du médecin. Que faire en cas de désaccord ?

Publié le : 29/05/2020 29 mai mai 05 2020
Particuliers / Patrimoine / Assurances
Afin de se prémunir contre les aléas de la vie rencontrés dans le quotidien, de nombreuses personnes souscrivent une garantie accident de la vie (également appelée prévoyance) auprès d’un assureur. Ce type d’assurance est très prisé des professions libérales et des indépendants, mais égaleme...

Covid-19 et télétravail : mon employeur doit-il me rembourser certains frais ?

Publié le : 28/05/2020 28 mai mai 05 2020
Particuliers / Emploi / Contrat de travail
Coronavirus
Si vous avez basculé en télétravail pendant le confinement, il y a de grandes chances pour que cette situation perdure encore au moins quelques temps, que cela vous plaise ou non. Le travail à distance peut en effet être considéré comme nécessaire à la continuité de l'activité et à la protectio...

La gestion de l'eau : les risques de sécheresse doivent être mieux appréhendés

Publié le : 18/05/2020 18 mai mai 05 2020
Particuliers / Consommation / Agroalimentaire
Collectivités / Environnement / Environnement
On sait combien de sécheresses se sont multipliées ces dernières années sur le territoire français, avec les conséquences économiques et sociales qu'elles engendrent. Le 14 mai, Madame le secrétaire d'État auprès de la ministre de la transition écologique a réuni le Comité National de l'Eau...

COVID-19 et IVG médicamenteuse : quelles mesures spécifiques durant la crise sanitaire ?

Publié le : 28/05/2020 28 mai mai 05 2020
Particuliers / Santé / Protection sociale
Coronavirus
Validation des dispositions prévoyant la possibilité de pratiquer une IVG médicamenteuse à domicile au-delà du délai de 5 semaines durant l’état d’urgence sanitaire. L’article R. 2212-10 du code de la santé publique prévoit que l’interruption volontaire de grossesse médicamenteuse en dehors...

Violences faites aux femmes : la protection par le port d’un bracelet anti-rapprochement

Publié le : 07/05/2020 07 mai mai 05 2020
Particuliers / Pénal / Victimes
Le 5 mai dernier, la Ministre des Outre-mer Annick Girardin et la Secrétaire d’État auprès du Premier ministre, chargée de l’Égalité entre les femmes et les hommes et de la Lutte contre les discriminations, Marlène Schiappa ont rappelé les multiples dispositifs nationaux de lutte contre les viole...
L’acquéreur d’un site pollué, nouveau responsable de l’obligation de remise en état ?

L’acquéreur d’un site pollué, nouveau responsable de l’obligation de remise en état ?

Publié le : 08/10/2018 08 octobre oct. 2018
Dans un contexte de réhabilitation de friches industrielles et d’aménagement foncier, le droit de l’environnement est désormais devenu une composante incontournable en matière de mutations immobilières.

Tant la jurisprudence que la loi ont, ces dernières années, considérablement renforcé l’immixtion des règles environnementales en matière notamment de ventes immobilières.

L’importance du contentieux qu’a à connaître la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, compétente en matière immobilière, et qui a trait notamment à des problématiques d’obligation d’information spécifique du vendeur, de recours de l’acquéreur en cas de découverte de pollution, d’interprétation de clauses de garantie de passif environnemental…s’avère à ce titre suffisamment éloquente [1].

Néanmoins, et jusque récemment, seul le droit de l’environnement s’invitait dans le droit de la vente sans que la réciproque ne soit vraie. La propriété du site pollué ne constituait en effet pas un critère dans la détermination des débiteurs de l’obligation administrative de remise en état.
Dès lors, le propriétaire ou l’acquéreur d’un site pollué n’était jamais inquiété en cette seule qualité au titre de la remise en état de celui-ci[2].

Une première brèche a tout d’abord été ouverte en matière de police des déchets. La jurisprudence a ainsi considéré que le propriétaire d’un terrain sur lequel des déchets avaient été entreposés pouvait être regardé, en l’absence de détenteur connu, comme leur détenteur et donc tenu, à ce titre, de leur élimination[3].

La loi ALUR[4] a ensuite instauré une nouvelle hiérarchie des responsables de la pollution des sols, laquelle a été reprise à  l’article L. 556-3 dans le Code de l’environnement.
Ces dispositions permettent notamment, de manière subsidiaire et sous certaines conditions, de rechercher la responsabilité du propriétaire de l’assiette foncière du site pollué au titre de la remise en état des sols pollués.

Toutefois, ces hypothèses obéissent à des conditions assez strictes et ne sont envisagées que manière résiduelle.

Or, par un arrêt récent du 29 juin 2018[5], le Conseil d’Etat vient, semble-t-il, d’identifier le propriétaire comme débiteur de l’obligation administrative de remise en état au titre de la législation relative aux installations classées, et ce en s’affranchissant des conditions précitées, sur le seul fondement de son acte d’acquisition du terrain.

On ne saurait donc trop insister sur le véritable enjeu rédactionnel des actes portant sur un site pollué et le nécessaire accompagnement par un spécialiste en la matière.

Si l’importance de la formulation des clauses environnementales, notamment de garantie ou de transfert du passif, avait déjà pu être mise en exergue s’agissant des rapports entre le vendeur et l’acquéreur, en revanche l’administration avait toujours refusé l’opposabilité de ces conventions à son égard.

La jurisprudence considérait en effet que l’obligation de procéder à la remise en état d’un site pollué par une installation classée pesait sur le dernier exploitant ou son ayant droit sans que les contrats de droit privé ne puissent permettre de transférer l’obligation elle-même.[6]
Néanmoins, dans le présent arrêt commenté, le Conseil d’Etat affirme, aux termes d’un considérant de principe :

« Considérant qu’en vertu des dispositions de la loi du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l’environnement, reprises aux articles L. 511-1 et suivants du code de l’environnement, dans leur rédaction alors en vigueur, l’obligation de remise en état du site prescrite par les articles R. 512-39-1 et suivants du même code pèse sur le dernier exploitant ou son ayant droit ; que le propriétaire du terrain d’assiette de l’exploitation n’est pas, en cette seule qualité, débiteur de cette obligation ; qu’il n’en va autrement que si l’acte par lequel le propriétaire a acquis le terrain d’assiette a eu pour effet, eu égard à son objet et sa portée, en lui transférant l’ensemble des biens et droits se rapportant à l’exploitation concernée, de le substituer, même sans autorisation préfectorale, à l’exploitant ».

La juridiction administrative rappelle ici le principe selon lequel le propriétaire foncier n’est pas, en cette seule qualité, débiteur de l’obligation administrative de remise en état.

Cependant, elle vient ensuite préciser que celui-ci pourrait néanmoins être recherché au titre de cette obligation si l’acte par lequel il a acquis le terrain a eu pour effet de le substituer à l’ancien exploitant, et ce même sans autorisation préfectorale.

Il s’agit là de l’apport essentiel de cet arrêt qui admet l’exception selon laquelle la substitution dans la qualité d’exploitant, avec les obligations en découlant, serait susceptible de s’opérer par le seul biais d’un acte de droit privé.

Auparavant une telle substitution n’était envisagée que dans le cadre d’une procédure de changement d’exploitant nécessitant la délivrance d’une autorisation préfectorale.
La question se pose désormais de savoir comment seront interprétés les actes opérant un transfert de la propriété du site.
 
Une chose est sûre : il ne suffit pas que le contrat concerne le terrain d’assiette de l’installation classée pour que l’acquéreur soit considéré comme le débiteur de l’obligation de remise en état.

L’acte doit en effet porter sur le site en lui-même avec « l’ensemble des biens et droits se rapportant à l’exploitation concernée » et être constitutif d’une véritable substitution.

Nul doute que cette formulation particulièrement large et générale nourrira à son tour un contentieux abondant.

Par conséquent, il convient d’être particulièrement vigilant lors de la conclusion des actes opérant un transfert de propriété d’un site pollué aux fins d’intégrer, le cas échéant, cette nouvelle problématique eu égard notamment aux enjeux financiers particulièrement importants pouvant en résulter.

Seule une rédaction précise des clauses de garantie de passif environnemental sera de nature à protéger l’acquéreur qui ne souhaiterait pas se voir transmettre la qualité d’exploitant avec l’obligation de remise en état qui y est attachée.


Cet article n'engage que son auteur. 

Crédit photo : © luigi giordano - Fotolia.com
 
[1] Pour des exemples récents : Cass. 3ème civ., 26 juin 2017, n°16-18.087 ; 15 mars 2018, n°17-10.396…
[2]  En effet, seul le détenteur/producteur était débiteur de l’obligation de remise en état au titre de la police des déchets et, s’agissant de la législation ICPE, seul l’exploitant ou son ayant droit s’avérait concerné.
[3] CE, 26 juillet 2011, n°328651, Commune de Palais-sur-Vienne ; Cass. 3ème civ., 11 juill.2012, n°11-10.478
[4] Loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi « ALUR », article 173
[5] CE, 29 juin 2018, n°400677, publié aux tables du Recueil Lebon
[6] Cass. 3ème civ., 16 mars 2005, n°03-17.875

Auteur

LETOURMY Marie
Avocat Collaboratrice
CORNET VINCENT SEGUREL LILLE
LILLE (59)
Voir l'auteur Contacter l'auteur Tous les articles de l'auteur Site de l'auteur

Historique

<< < 1 2 3 4 > >>
Information sur les cookies
Nous avons recours à des cookies techniques pour assurer le bon fonctionnement du site, nous utilisons également des cookies soumis à votre consentement pour collecter des statistiques de visite.
Cliquez ci-dessous sur « ACCEPTER » pour accepter le dépôt de l'ensemble des cookies ou sur « CONFIGURER » pour choisir quels cookies nécessitant votre consentement seront déposés (cookies statistiques), avant de continuer votre visite du site. Plus d'informations
 
ACCEPTER CONFIGURER REFUSER
Gestion des cookies

Les cookies sont des fichiers textes stockés par votre navigateur et utilisés à des fins statistiques ou pour le fonctionnement de certains modules d'identification par exemple.
Ces fichiers ne sont pas dangereux pour votre périphérique et ne sont pas utilisés pour collecter des données personnelles.
Le présent site utilise des cookies d'identification, d'authentification ou de load-balancing ne nécessitant pas de consentement préalable, et des cookies d'analyse de mesure d'audience nécessitant votre consentement en application des textes régissant la protection des données personnelles.
Vous pouvez configurer la mise en place de ces cookies en utilisant les paramètres ci-dessous.
Nous vous informons qu'en cas de blocage de ces cookies certaines fonctionnalités du site peuvent devenir indisponibles.
Google Analytics est un outil de mesure d'audience.
Les cookies déposés par ce service sont utilisés pour recueillir des statistiques de visites anonymes à fin de mesurer, par exemple, le nombre de visistes et de pages vues.
Ces données permettent notamment de suivre la popularité du site, de détecter d'éventuels problèmes de navigation, d'améliorer son ergonomie et donc l'expérience des utilisateurs.