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Urbanisme

Le droit de l'urbanisme est un ensemble de règles et d'institutions établies en France en vue d'obtenir un aménagement de l'espace conforme aux objectifs d'aménagement des collectivités publiques.

Branche du droit public, le droit de l’urbanisme exprime l'intérêt général face à la diversité des intérêts particuliers des constructeurs et des aménageurs
Particulièrement technique, il se traduit par un imposant dispositif législatif et réglementaire qui fait régulièrement l'objet de modifications et d'adaptations (code de l'urbanisme).

Le droit actuel de l'urbanisme est le résultat d'un processus de sédimentation de textes édictés par les pouvoirs publics pour faire face à des problèmes de plus en plus complexes.

Face à cette complexité, le rôle de l’avocat est d’autant plus important.

En droit de l'urbanisme, l'avocat s'occupe entre autre de l'audit de dossiers de permis de construire, d'assistance à la mise en œuvre des outils de maîtrise foncière (délaissement, préemption, expropriation…), d'audit de dossiers de "D.U.P" c'est-à-dire, tout ce qui concerne les infrastructures routières, ferroviaires, il intervient en cas d'assistance juridique à l'élaboration et à la gestion des documents d'urbanisme; dans le contentieux de l'urbanisme et de l'expropriation ...

Par exemple vous voulez connaître les conditions de validité de retrait d’un permis de construire, et les délais de recours ?
Vous voulez connaître les règles régissant les autorisations d’urbanisme ?
Ou, les règles relatives à l’expropriation ? Celles au droit de préemption ?

Mais, l’avocat spécialisé en droit de l’urbanisme peut donc intervenir une fois qu’un contentieux est né, mais également en amont, et jouer son rôle de conseil.
  • Trouver un avocat spécialisé en urbanisme
  • Trouver un avocat en droit de la construction 
  • Trouver un avocat spécialisé dans l'expropriation
  • Trouver un avocat spécialisé dans les autorisations d'urbanisme
  • Trouver un avocat spécialisé en ouvrages et travaux publics

Vous retrouverez dans notre rubrique Urbanisme les thèmes suivants :
Permis de construire / Documents d’urbanisme
Expropriation
Ouvrages et travaux publics / Construction

Cette rubrique traite donc entre autre de tout ce qui touche au contentieux du permis de construire, aux règles d’aménagement, aux risques de la construction, aux travaux publics, au document local d’urbanisme, au plan local d’urbanisme, à l’expropriation…

Notification des recours par le défendeur à l'instance initiale en cas d'annulation d'un refus de permis de construire

Publié le : 03/06/2019 03 juin juin 06 2019
Collectivités / Urbanisme
Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanisme
Dans un avis du 8 avril 2019, le Conseil d’État a eu à se prononcer sur l’obligation de notification du recours contentieux exercé par le défendeur à l’instance initiale et dirigé contre la décision juridictionnelle annulant un refus de permis de construire et enjoignant au maire de la commune...

La gestion du domaine public supporte-t-elle les servitudes conventionnelles de droit privé ?

Publié le : 01/04/2020 01 avril avr. 04 2020
Collectivités / Urbanisme / Ouvrages et travaux publics/Construction
Il est intéressant de regarder les jurisprudences parfois plus anciennes qui commentent des dispositions antérieures du droit de la domanialité publique. C'est le cas de cette décision du conseil d'État du 14 décembre 2011 rendue sous le numéro 337 824 aux termes de laquelle la commune de Ma...

Tribune sur la nécessité d’aligner le régime de suspension des délais de retrait des autorisations d’urbanisme sur celui des délais de recours

Publié le : 05/05/2020 05 mai mai 05 2020
Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanisme
Coronavirus
L’article 12 bis de l’ordonnance n° 2020-306 doit être complété de manière à faciliter la purge des autorisations d’urbanisme et à assurer que des ventes immobilières puissent reprendre plus rapidement.                                         La question du caractère définitif d’une au...
Permis de construire : quelles sont les conditions d'annulation partielle ?

Permis de construire : quelles sont les conditions d'annulation partielle ?

Publié le : 04/11/2015 04 novembre nov. 2015
Dans un arrêt du 1er octobre 2015, n° 374338, le Conseil d'Etat précise le régime des annulations partielles de permis de construire en affinant les conditions d'application de l'article L. 600-5 du Code de l'urbanisme.Pour rappel, le mécanisme d'annulation partielle permet au juge administratif de confirmer la partie de l'autorisation qui ne souffre d'aucune illégalité et de limiter l'annulation du permis aux seules dispositions illégales, à charge pour le pétitionnaire de régulariser ensuite la partie du projet affectée d'illégalité.

Autrement dit, il s'agit d'une solution pragmatique qui permet au titulaire d'un permis de construire attaqué d'éviter l'annulation de l'intégralité du permis dont une partie seulement est entachée d'une illégalité qui pourrait être régularisée.

Pour l'administration, cela permet d'éviter d'avoir à instruire de nouveau la partie régulière du projet et donc de gagner du temps.

Dans la décision du 1er octobre 2015 qui nous intéresse, le Conseil d'Etat rappelle en les précisant les deux hypothèses dans lesquelles l'annulation partielle peut être obtenue.



I- Première hypothèse : L'autorisation est divisible

Le Conseil d'Etat rappel ici une solution déjà ancienne : lorsque les éléments du projet de construction ou d'aménagement auraient pu faire l'objet d'autorisations distinctes, le juge peut prononcer l'annulation partielle de l'arrêté attaqué en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux.

Il s'agit, par exemple, d'un projet complexe pour lequel un seul permis a été sollicité alors que plusieurs autorisations distinctes auraient pu être sollicitées.



II- Deuxième hypothèse : L'autorisation n'est pas divisible mais la partie illégale du projet est susceptible d'être régularisée par un permis modificatif

Cette hypothèse est envisagée par l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme au terme duquel :

"Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, peut limiter à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation."

Autrement dit, dans cette hypothèse la partie illégale du projet n'est pas divisible du reste du projet mais correspond à une partie identifiable du projet susceptible d'être régularisée.

En pratique, il s'agira par exemple d'un nombre insuffisant de place de stationnements créés ou encore d'un défaut d'implantation de la construction sur son terrain d'assiette.

SOUS QUELLES CONDITIONS ?

La décision du 1er octobre 2015 précise le régime de l'article L. 600-5 du Code de l'urbanisme pour lequel le Conseil d'Etat avait d'ores et déjà apporté certaines précisions.

(Voir : CE, 1er mars 2013, n° 350306 et l'excellent article de Me Anne MEUNIER du 25/06/2013)



2.1 La partie illégale du projet n'a pas à être matériellement détachable du reste du projet

Autrement dit, il n'est pas nécessaire qu'il s'agisse de bâtiments distincts ou d'une partie de construction matériellement détachable telle qu'une villa et son garage, une villa et sa piscine ou encore une antenne relais et son local technique.


2.2 La partie illégale du projet doit pouvoir faire l'objet d'un permis modificatif

Cette condition ressort expressément de la lettre de l'article L 600-5 du Code de l'urbanisme.

Dans sa décision du 1er octobre 2015, la Haute juridiction précise cette condition :

2.2.1 Les travaux autorisés par le permis initial ne doivent pas être achevés

En effet, si les travaux sont achevés il n'est plus possible d'obtenir un permis modificatif.

La haute juridiction apporte ici deux précisions particulièrement intéressantes :

  • Le bénéficiaire du permis, qui a finalement un certain intérêt à limiter l'annulation de son autorisation à une annulation partielle, n'a pas à établir devant le juge l'absence d'achèvement de la construction.
  • Le juge n'est pas tenu de procéder à une mesure d'instruction pour s'assurer que la construction n'est pas achevée.
Autrement dit, il appartient au seul demandeur à l'annulation de prouver que les travaux sont achevé et qu'une annulation partielle est exclue.


2.2.2 Les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d'illégalité ne doivent pas pouvoir être regardées, de par leur nature ou leur ampleur, comme remettant en cause sa conception générale

Si la régularisation de l'illégalité nécessite un bouleversement de la conception générale du projet initial, l'annulation partielle n'est pas envisageable.

La haute juridiction apporte une précision essentielle sur ce point en considérant que :

"La seule circonstance que ces modifications portent sur des éléments tels que son implantation, ses dimensions ou son apparence ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce qu'elles fassent l'objet d'un permis modificatif"

* * *

Faisant strictement application de ces principes, le Conseil d'Etat censure la cour administrative d'appel de Bordeaux qui, pour juger que l'illégalité affectant le permis n'était pas régularisable, avait relevé que les balcons, à l'origine de l'illégalité du permis de construire, constituaient, de par leurs caractéristiques architecturales et leur inclusion dans les immeubles, des "éléments indissociables" du projet.

La circonstance que la partie illégale du projet constitue un "élément indissociable" du projet n'exclut pas l'application de l'article L. 600-5 du Code de l'urbanisme si l'ensemble des conditions précitées sont réunies.



CE QU'IL FAUT EN RETENIR :

L'annulation partielle d'un permis de construire peut être prononcée y compris si la partie illégale du projet n'est pas matériellement détachable du reste du projet.

L'annulation partielle n'est toutefois envisageable que si la partie illégale du projet est susceptible d'être régularisée par un permis modificatif ce qui suppose que :

  • Les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés
  • Les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d'illégalité n'ont pas pour conséquence, de par leur nature ou leur ampleur, de remettre en cause sa conception générale


Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com

Auteur

ROUSSE Christian

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