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Urbanisme

Le droit de l'urbanisme est un ensemble de règles et d'institutions établies en France en vue d'obtenir un aménagement de l'espace conforme aux objectifs d'aménagement des collectivités publiques.

Branche du droit public, le droit de l’urbanisme exprime l'intérêt général face à la diversité des intérêts particuliers des constructeurs et des aménageurs
Particulièrement technique, il se traduit par un imposant dispositif législatif et réglementaire qui fait régulièrement l'objet de modifications et d'adaptations (code de l'urbanisme).

Le droit actuel de l'urbanisme est le résultat d'un processus de sédimentation de textes édictés par les pouvoirs publics pour faire face à des problèmes de plus en plus complexes.

Face à cette complexité, le rôle de l’avocat est d’autant plus important.

En droit de l'urbanisme, l'avocat s'occupe entre autre de l'audit de dossiers de permis de construire, d'assistance à la mise en œuvre des outils de maîtrise foncière (délaissement, préemption, expropriation…), d'audit de dossiers de "D.U.P" c'est-à-dire, tout ce qui concerne les infrastructures routières, ferroviaires, il intervient en cas d'assistance juridique à l'élaboration et à la gestion des documents d'urbanisme; dans le contentieux de l'urbanisme et de l'expropriation ...

Par exemple vous voulez connaître les conditions de validité de retrait d’un permis de construire, et les délais de recours ?
Vous voulez connaître les règles régissant les autorisations d’urbanisme ?
Ou, les règles relatives à l’expropriation ? Celles au droit de préemption ?

Mais, l’avocat spécialisé en droit de l’urbanisme peut donc intervenir une fois qu’un contentieux est né, mais également en amont, et jouer son rôle de conseil.
  • Trouver un avocat spécialisé en urbanisme
  • Trouver un avocat en droit de la construction 
  • Trouver un avocat spécialisé dans l'expropriation
  • Trouver un avocat spécialisé dans les autorisations d'urbanisme
  • Trouver un avocat spécialisé en ouvrages et travaux publics

Vous retrouverez dans notre rubrique Urbanisme les thèmes suivants :
Permis de construire / Documents d’urbanisme
Expropriation
Ouvrages et travaux publics / Construction

Cette rubrique traite donc entre autre de tout ce qui touche au contentieux du permis de construire, aux règles d’aménagement, aux risques de la construction, aux travaux publics, au document local d’urbanisme, au plan local d’urbanisme, à l’expropriation…

Notification des recours par le défendeur à l'instance initiale en cas d'annulation d'un refus de permis de construire

Publié le : 03/06/2019 03 juin juin 06 2019
Collectivités / Urbanisme
Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanisme
Dans un avis du 8 avril 2019, le Conseil d’État a eu à se prononcer sur l’obligation de notification du recours contentieux exercé par le défendeur à l’instance initiale et dirigé contre la décision juridictionnelle annulant un refus de permis de construire et enjoignant au maire de la commune...

La gestion du domaine public supporte-t-elle les servitudes conventionnelles de droit privé ?

Publié le : 01/04/2020 01 avril avr. 04 2020
Collectivités / Urbanisme / Ouvrages et travaux publics/Construction
Il est intéressant de regarder les jurisprudences parfois plus anciennes qui commentent des dispositions antérieures du droit de la domanialité publique. C'est le cas de cette décision du conseil d'État du 14 décembre 2011 rendue sous le numéro 337 824 aux termes de laquelle la commune de Ma...

Tribune sur la nécessité d’aligner le régime de suspension des délais de retrait des autorisations d’urbanisme sur celui des délais de recours

Publié le : 05/05/2020 05 mai mai 05 2020
Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanisme
Coronavirus
L’article 12 bis de l’ordonnance n° 2020-306 doit être complété de manière à faciliter la purge des autorisations d’urbanisme et à assurer que des ventes immobilières puissent reprendre plus rapidement.                                         La question du caractère définitif d’une au...
Quelques précisions sur la réception judiciaire

Quelques précisions sur la réception judiciaire

Publié le : 15/03/2018 15 mars mars 2018
Par plusieurs arrêts intervenus en 2017, la Cour de cassation a précisé les contours de la réception judiciaire, ce qui est l’occasion d’en rappeler les fondements et les intérêts.

La réception judiciaire est définie par les dispositions de l’article 1792-6 du Code civil qui prévoit que : « La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. »

Il est donc prévu qu’à défaut de réception amiable expresse ou tacite de l’ouvrage par les parties, elle peut intervenir par l’intermédiaire du juge à l’occasion d’un procès.

Contrairement à la réception tacite, qui est de création purement prétorienne, la réception judiciaire est donc prévue par la loi.

L’intérêt reste bien entendu de bénéficier des garanties légales et obligatoires des constructeurs, lesquelles ne court qu’à compter de la réception de l’ouvrage.

Le prononcé d’une réception judiciaire suppose bien entendu une discussion et un désaccord sur la réception de l’ouvrage. En tout état de cause, seules les parties au contrat de construction, maître d’ouvrage ou locateur d’ouvrage, peuvent la demander (Cass., 3eme civ, 23 avril 1997, n° 95-18317), le Juge devant être saisi d’une demande par une des parties au procès, puisque ne pouvant se prononcer d’office.

Si les dispositions de l’article 1792-6 du Code civil ne prévoient que le caractère supplétif de la réception judiciaire, les conditions en ont été fixées par la jurisprudence qui a également précisé les critères pour en écarter à l’inverse la possibilité. 

C’est ainsi qu’une réception judiciaire ne peut intervenir en présence de malfaçons innombrables et concernant presque chacune des prestations réalisées et dont certaine remettent en cause la solidité de la construction (Cour d’appel de Paris, 29 avril 2009). 

Un ouvrage qui doit être démoli est insusceptible de faire l’objet d’une réception judiciaire (Cass, 3ème civ, 16 février 2005, n° 03-16266 et 03-17852). 

Dans le même sens, un immeuble affecté de malfaçons et qui ne peut être mis en service n’est pas en état d’être reçu (Cass, 3ème civ, 11 janvier 2012, n° 10-26898).

Pour autant, il semble admis que la réception judiciaire peut parfaitement intervenir avec des réserves (Cass, 3ème civ, 30 octobre 1991, n° 90-12659), de sorte que l’existence de défauts et de désordres n’excluent pas le prononcé d’une réception judiciaire. 

Mais classiquement, deux critères jurisprudentiels prédominent pour solliciter et obtenir le prononcé d’une réception judiciaire (Cass, 3ème civ, 30 octobre 1991 précité) : le caractère effectivement habitable de l’ouvrage et le refus injustifié, d’une des parties au marché de travaux, de procéder à sa réception.

La condition principale réside dans la question de savoir si l’ouvrage est en état d’être reçu (Cass, 3ème civ, 30 juin 1993, n° 91-18696 ; Cass, 3ème civ, 26 janvier 2010, n° 08-70220).

Un premier arrêt en date du 2 février 2017 (Cass, 3ème civ, 2 février 2017, n° 16-11677) a ainsi jugé au visa de l’article 1792-6 du Code civil, que : 

« Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme X..., l'arrêt retient que le refus exprès des maîtres de l'ouvrage de toute réception et leur prise de possession résultant d'évidentes nécessités économiques, non accompagnée du paiement intégral des travaux, qui caractérisent leur volonté de ne pas recevoir les travaux, conduisent également à rejeter leur demande de réception judiciaire ; 

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'ouvrage était en état d'être reçu, c'est-à-dire habitable, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; CASSE ET ANNULE […] »

Au terme de cet arrêt, il est donc précisé qu’un ouvrage en état d’être reçu consiste donc tout simplement en un ouvrage habitable (Cass, 3ème civ, 21 mai 2003, n° 02-10052 ; Cass, 3ème civ, 09 novembre 2005, n° 04-11856).

Au demeurant, la date de la réception judiciaire doit être prononcée au jour où l’ouvrage était en état d’être reçu (Cass, 3ème civ, 29 mars 2011, n° 10-15824).

La Cour de cassation a confirmé sa position dans un arrêt en date du 20 avril 2017 (Cass, 3ème civ, 20 avril 2017, n° 16-12790) : 

« Attendu que M. et Mme X ... font grief à l'arrêt de prononcer la réception de l'ouvrage à la date du 6 février 2008, de les condamner à régler à la société MAT le solde du prix des travaux et de rejeter leurs demandes de paiement de pénalités de retard ;

Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que, si l'expert avait constaté des non-conformités et des malfaçons, il avait estimé qu'elles ne présentaient aucun caractère de gravité, mais caractérisaient seulement des réserves que le constructeur aurait levées aisément après réception, et que, s'il considérait que les drains étaient à reprendre dans leur totalité, il affirmait que la présence d'eau dans le vide sanitaire ne pouvait pas remettre en question la réception des travaux et ne rendait pas l'habitation impropre à sa destination et que la production du certificat du Consuel du 23 avril 2010 permettait de se convaincre que l'attestation de conformité, établie par l'installateur le 25 novembre 2007, avait bien reçu le visa de cet organisme le 30 novembre 2007, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes ou qui ne lui étaient pas demandées, a pu retenir que l'ouvrage était en état d'être reçu le 6 février 2008 et prononcer la réception judiciaire à cette date, a légalement justifié sa décision de ce chef ; »

En l’espèce, plusieurs faits ont permis de déterminer, sans le nommer, le caractère habitable de l’ouvrage, selon le critère du faisceau d’indices, les désordres constatés ne rendant manifestement pas l’immeuble impropre à sa destination.

Cet arrêt est également une illustration de l’appréciation de la date de la réception judiciaire qui intervient lorsque l’ouvrage est en état d’être reçu.

En tout état de cause, l’appréciation de l’état d’être reçu d’un ouvrage dépend du seul pouvoir souverain des juges du fond.

Par un arrêt plus récent publié au Bulletin (Cass, 3ème civ, 12 octobre 2017, n° 15-27802), la Cour de cassation a très clairement rappelé que la recherche du caractère injustifié du refus par le maître de l’ouvrage de recevoir les ouvrages ne constitue pas un critère posé par l’article 1792-6 du Code civil pour faire droit à une demande de prononcé d’une réception judiciaire.

Au visa de l’article 1792-6 du Code civil, la Cour de cassation précise ainsi que :

« Attendu que, pour refuser la réception judiciaire des travaux, l'arrêt retient que le prononcé de celle-ci suppose que les travaux soient en état d'être reçus mais aussi un refus abusif du maître d'ouvrage de prononcer une réception expresse sollicitée par le constructeur ; 

Qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'absence de réception amiable, la réception judiciaire peut être ordonnée si les travaux sont en état d'être reçus, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; […] CASSE ET ANNULE »

Ce faisant, les juges du fond avaient conditionné le prononcé de la réception judiciaire, non seulement au fait que les travaux soient en état d’être reçus, ce qui n’implique pas au-demeurant qu’ils soient totalement terminés, l’achèvement des travaux n’étant pas une condition de la réception judiciaire (Cass., 3ème civ. 9 octobre 1991, n° 90-14739 ; Cass. 3ème civ., 15 janvier 1997, n° 95-10549), mais aussi à un refus abusif, en l’espèce du maître de l’ouvrage, de recevoir les ouvrages. 

A cet égard, la jurisprudence avait déjà retenu que le juge ne pouvait pas prononcer une réception judiciaire sans rechercher si le constructeur n’avait pas fait obstacle à la prise de possession des lieux (Cass, 3ème civ, 08 juin 2006, n°05-15509), ce qui avait alors pour conséquence de priver le maître de l’ouvrage de bénéficier des garanties légales, alors que juridiquement c’est bien le maître de l’ouvrage qui réceptionne et non le locateur, par simple application des dispositions de l’article 1792-6 du Code civil.

La cour d’appel avait donc étendu cette analyse à la situation d’un refus de réception par le maître d’ouvrage, ayant pour conséquence identique de priver le locateur du bénéfice des garanties légales, mais aussi du caractère exigible du solde de son marché.

En cassant cet arrêt, la Cour de cassation signifie très clairement que le seul et unique critère d’appréciation de la réception judiciaire tient à la situation des travaux qui doivent être en état d’être reçus et non à l’analyse psychologique du comportement des parties, dont pourrait découler le caractère éventuellement abusif du refus de réceptionner les ouvrages.
Par ces deux arrêts, la Cour de cassation retient donc une définition exclusivement matérialiste de la réception judiciaire, exclusive de toute appréciation subjective des intentions des parties.


Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © julien tromeur - Fotolia.com

 

Auteur

Jean-Edouard GRAEMIGER
Avocat Collaborateur
ANTARIUS AVOCATS
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