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L'erreur sur la rentabilité du concept de franchise

Publié le : 07/09/2021 07 septembre sept. 09 2021
Entreprises / Vie de l'entreprise / Création de l'entreprise
Franchise La franchise est un concept commercial, mais également un format d’entreprise en plein essor, comme en témoigne l’éclosion de très beaux succès à l’international, comme dans l’Hexagone. L’essor d...

Disproportion de l’engagement de caution : Les parts sociales et la créance de compte courant d’associé au sein de la société cautionnée doivent être prises en compte

Publié le : 13/12/2021 13 décembre déc. 12 2021
Entreprises / Finances / Banque et finance
Entreprises / Contentieux / Procédures collectives / Liquidation
Disproportion engagement caution L’arrêt de la Cour de Cassation du 24 novembre 2021 n°20-11.848 n’est pas sans rappeler celui rendu près de cinq ans plus tôt, (Cour de cassation, Chambre commerciale, 26 janvier 2016, n°13-28.37...

Licenciement nul : la période d’éviction ouvre droit aux congés payés en cas de réintégration

Publié le : 07/01/2022 07 janvier janv. 01 2022
Entreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciement
Réintégration après un licenciement nul La Cour de cassation, opérant un revirement de jurisprudence afin de se mettre en conformité avec la jurisprudence européenne, a jugé qu’un salarié réintégré après son licenciement nul peut préte...

La garantie légale de conformité bientôt étendue aux contenus et services numériques

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Garantie légale de conformité Afin de transposer deux directives européennes du 20 mai 2019, une nouvelle ordonnance n° 2021-1247 du 29 septembre 2021 relative à la garantie légale de conformité pour les biens, les contenus n...

Le formalisme du cautionnement des baux commerciaux modifié par la réforme du droit des sûretés

Publié le : 12/01/2022 12 janvier janv. 01 2022
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Bail commercial La réforme du droit des sûretés par l'ordonnance du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, emporte des conséquences importantes sur le régime du cautionnement des baux commerci...

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Bail commercial

Bail commercial : absence de délivrance d'un congé et conséquences

Publié le : 02/11/2020 02 novembre nov. 11 2020

En matière de droit des baux commerciaux, les formalités sont importantes. La Cour de Cassation a eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt récent du 10 septembre 2020.

(Cour de Cassation, 3ème ch. Civ. 10 septembre 2020, n° 19-16.184)


Dans cette espèce, un bailleur avait mis à disposition d’un locataire, par une convention de sous-location des locaux tout en s’engageant à lui consentir à une échéance fixée au 31 mai 2014, un bail commercial.

Le locataire a quitté les lieux le 21 mai 2015 sans qu’aucun bail écrit n’ait été régularisé entre les parties et sans avoir délivré un quelconque congé.

Le bailleur a assigné son locataire en paiement de loyers échus entre le 1er juin 2014 et le 31 mai 2017.

La Cour d’Appel de VERSAILLES, dans un premier temps, a rejeté la société du bailleur.

La Cour d’Appel de VERSAILLES a constaté que le propriétaire avait reloué les lieux à un autre locataire et que la conclusion de ce nouveau bail impliquait l’encaissement de loyers correspondants, de sorte que le propriétaire n’était plus fondé à solliciter le paiement des loyers à l’encontre de son ancien locataire.

Par ailleurs, le bailleur ne justifiait d’aucune période d’inoccupation des lieux entre le départ de son premier locataire et l’arrivée du nouveau locataire.

La Cour de Cassation casse ce raisonnement.

Elle a constaté que même en l’absence d’écrit, le locataire était tenu à un bail à compter du   1er juin 2014. La durée de ce contrat de location ne pouvait être inférieure à 9 ans et le locataire a la faculté d’ordre public de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délais de l’article L 145-9 du même code, c’est-à-dire 6 mois avant le 31 mai 2017.

Or, le locataire avait quitté les lieux sans délivrer congé.

Le fait que le propriétaire ait trouvé un nouveau locataire en concluant un bail le 23 juillet 2014 avec effet au 1er juillet 2014 sans subir aucun préjudice, ne libère l’ancien locataire de son obligation de régler la première période triennale de son bail qui expire le 31 mai 2017.

Il apparaît que celui qui se prétend libéré d’une dette doit justifier du fait qui produit l’extinction de son obligation.

Il appartenait donc au premier locataire, tenu de régler les loyers jusqu’au 31 mai 2017, de prouver les faits le dispensant de tout paiement, à supposer qu’une relocation constitue un tel fait.

La Cour d’Appel de VERSAILLES qui avait reproché à la société bailleresse de ne pas prouver l’étendue d’une période d’occupation des lieux a inversé la charge de la preuve.

La présence ou l’absence d’un nouveau locataire n’a aucun effet sur l’obligation d’un locataire qui quitte les lieux à délivrer congé dans les délais et formes de l’article L 145-9 du Code de Commerce.


Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats
GRENOBLE (38)
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