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Comment réaliser une cession de fonds de commerce en période de crise sanitaire ?

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Entreprises / Vie de l'entreprise / Cession d'entreprise
Coronavirus
Cession fonds de commerce et crise sanitaire Il a été rappelé que l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette mêm...

Dividendes perçus par les travailleurs indépendants : quelle assiette retenir pour assujettir les dividendes à cotisations sociales ?

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Cotisations sociales Dividendes perçus par les travailleurs indépendants (gérants majoritaires de SEL et de SARL), l’abattement de 40 % est également applicable sur l’assiette assujettie aux cotisations sociales....

Crise sanitaire : quelles mesures sociales de prévention des difficultés économiques peuvent-être mises en place dans les petites et grandes entreprises ? Comment choisir ?

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Crise sanitaire et mesures entreprises La crise sanitaire se poursuit et elle impacte fortement l'activité de nombreuses entreprises. La règlementation sur l’activité partielle évolue. Face à cette situation l'entreprise dispose de pl...

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Obligation de délivrance du bailleur tout au long de la vie du bail

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Cessation des paiements, réserves de crédit et avances en compte courant

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Bail commercial

Bail commercial : absence de délivrance d'un congé et conséquences

Publié le : 02/11/2020 02 novembre nov. 11 2020

En matière de droit des baux commerciaux, les formalités sont importantes. La Cour de Cassation a eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt récent du 10 septembre 2020.

(Cour de Cassation, 3ème ch. Civ. 10 septembre 2020, n° 19-16.184)


Dans cette espèce, un bailleur avait mis à disposition d’un locataire, par une convention de sous-location des locaux tout en s’engageant à lui consentir à une échéance fixée au 31 mai 2014, un bail commercial.

Le locataire a quitté les lieux le 21 mai 2015 sans qu’aucun bail écrit n’ait été régularisé entre les parties et sans avoir délivré un quelconque congé.

Le bailleur a assigné son locataire en paiement de loyers échus entre le 1er juin 2014 et le 31 mai 2017.

La Cour d’Appel de VERSAILLES, dans un premier temps, a rejeté la société du bailleur.

La Cour d’Appel de VERSAILLES a constaté que le propriétaire avait reloué les lieux à un autre locataire et que la conclusion de ce nouveau bail impliquait l’encaissement de loyers correspondants, de sorte que le propriétaire n’était plus fondé à solliciter le paiement des loyers à l’encontre de son ancien locataire.

Par ailleurs, le bailleur ne justifiait d’aucune période d’inoccupation des lieux entre le départ de son premier locataire et l’arrivée du nouveau locataire.

La Cour de Cassation casse ce raisonnement.

Elle a constaté que même en l’absence d’écrit, le locataire était tenu à un bail à compter du   1er juin 2014. La durée de ce contrat de location ne pouvait être inférieure à 9 ans et le locataire a la faculté d’ordre public de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délais de l’article L 145-9 du même code, c’est-à-dire 6 mois avant le 31 mai 2017.

Or, le locataire avait quitté les lieux sans délivrer congé.

Le fait que le propriétaire ait trouvé un nouveau locataire en concluant un bail le 23 juillet 2014 avec effet au 1er juillet 2014 sans subir aucun préjudice, ne libère l’ancien locataire de son obligation de régler la première période triennale de son bail qui expire le 31 mai 2017.

Il apparaît que celui qui se prétend libéré d’une dette doit justifier du fait qui produit l’extinction de son obligation.

Il appartenait donc au premier locataire, tenu de régler les loyers jusqu’au 31 mai 2017, de prouver les faits le dispensant de tout paiement, à supposer qu’une relocation constitue un tel fait.

La Cour d’Appel de VERSAILLES qui avait reproché à la société bailleresse de ne pas prouver l’étendue d’une période d’occupation des lieux a inversé la charge de la preuve.

La présence ou l’absence d’un nouveau locataire n’a aucun effet sur l’obligation d’un locataire qui quitte les lieux à délivrer congé dans les délais et formes de l’article L 145-9 du Code de Commerce.


Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats
GRENOBLE (38)
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