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Comment réaliser une cession de fonds de commerce en période de crise sanitaire ?

Publié le : 07/05/2020 07 mai mai 05 2020
Entreprises / Vie de l'entreprise / Cession d'entreprise
Coronavirus
Cession fonds de commerce et crise sanitaire Il a été rappelé que l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette mêm...

Dividendes perçus par les travailleurs indépendants : quelle assiette retenir pour assujettir les dividendes à cotisations sociales ?

Publié le : 30/11/2020 30 novembre nov. 11 2020
Entreprises / Finances / Fiscalité
Cotisations sociales Dividendes perçus par les travailleurs indépendants (gérants majoritaires de SEL et de SARL), l’abattement de 40 % est également applicable sur l’assiette assujettie aux cotisations sociales....

Crise sanitaire : quelles mesures sociales de prévention des difficultés économiques peuvent-être mises en place dans les petites et grandes entreprises ? Comment choisir ?

Publié le : 10/11/2020 10 novembre nov. 11 2020
Entreprises / Ressources humaines / Contrat de travail
Coronavirus
Crise sanitaire et mesures entreprises La crise sanitaire se poursuit et elle impacte fortement l'activité de nombreuses entreprises. La règlementation sur l’activité partielle évolue. Face à cette situation l'entreprise dispose de pl...

Mandat obligatoire même entre professionnels de l’immobilier

Publié le : 09/09/2020 09 septembre sept. 09 2020
Entreprises / Marketing et ventes / Contrats commerciaux/ distribution
Agent immobilier La Cour de Cassation, dans son arrêt du 1er juillet 2020 (Cass.1ère, N°de pourvoi :19-15009) rappelle le strict respect du formalisme de la loi Hoguet, même à l’égard d’un professionnel de l’immo...

Obligation de délivrance du bailleur tout au long de la vie du bail

Publié le : 27/11/2020 27 novembre nov. 11 2020
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Bail commercial La décision de la Cour de cassation rendue le 10 septembre 2020 rappelle l’obligation de délivrance du bailleur en matière de bail commercial, qui, comme cela a déjà été martelé à de nombreuses r...

Cessation des paiements, réserves de crédit et avances en compte courant

Publié le : 30/11/2020 30 novembre nov. 11 2020
Entreprises / Contentieux / Voies d'exécution
Liquidation judiciaire Commentaires des deux arrêts de la Cass.com du 1er juillet 2020 n° 19-12.067 Ste. CREAM F-D et 19-12.068 Ste. Beach House F-D. Dans ces deux espèces, il s’agissait, en premier lieu, de détermine...
Bail commercial

Le droit de préemption commercial peut-il s’appliquer sur le bâti abritant ledit commerce ? Peut-il s'appliquer à la totalité de l’assise foncière (terrain + bâti) dudit commerce peu importe sa taille ? 

Publié le : 13/11/2020 13 novembre nov. 11 2020

La réponse est négative : la commune, titulaire du droit de préemption commercial en application de l'article L 214-1 du code de commerce, ne peut acquérir que le fonds de commerce, le fond artisanal et le bail commercial ou encore le terrain portant le commerce.

Sur cette question le texte ne traite que de fonds de commerce, fond artisanal….En effet, le texte des articles L 214-1 et R214-1 vise quatre notions, précisément définies :
  • les fonds artisanaux
  • les fonds de commerce
  • les baux commerciaux
  • les terrains portant des commerces ou destinés à porter des commerces dans un délai de 5 ans, la surface de vente de ces commerces devant être comprise entre 300 et 1000m2.


Aucune mention n'est faite des murs d'un commerce (le bâti), qui sont ainsi, implicitement mais nécessairement, exclus de l'exercice du droit de préemption commercial.

Sur la seconde partie de l’article R214-3 du code de l’urbanisme, il est toutefois fait état de l'exercice d'un droit de préemption sur un terrain, accueillant ou pouvant accueillir un commerce, ayant une surface de vente entre 300 et 1000m².

Cela sous-entend-t’il que la commune, par le biais du droit de préemption commercial, puisse devenir propriétaire d’un terrain dans les conditions ci-dessus ? Et donc pour en revenir à la première question et en s’aidant d’un exemple :

Une préemption sur une  boulangerie de 150m²: la commune  achète-t-elle uniquement le fonds de commerce en préemptant ?

Oui.

Achète-t-elle le fonds de commerce ET les murs  (en supposant que l’aliénation concerne les 2 éléments) ? 

Non, seul le fonds de commerce peut être acquis par l'exercice du droit de préemption commercial. Les murs ne peuvent être acquis que par l'exercice du droit de préemption urbain, dans le respect des articles L 210-1 et L 300-1 du code de commerce. En effet, le droit de préemption urbain concerne les aliénations de biens et droits immobiliers à titre onéreux.

Le même exemple avec une boulangerie de 350m² : la commune peut-elle devenir propriétaire du terrain ET du bâtiment abritant le fonds ?

Non, l'exercice du droit de préemption commercial concerne les terrains destinés à l'aménagement commercial, si l'on en juge par l'interprétation qui est donné au texte de l'article L 214-1 du code de l'urbanisme.

C'est ainsi que dans un décret n°2008-1470 du 30 décembre 2008, il est indiqué que les communes peuvent bénéficier de la prise en charge de 50 % du montant des intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition, en application de l'article L 214-1 du code de l'urbanisme, de fonds artisanaux, de fonds de commerce, de baux commerciaux, ou de terrains destinés à l'aménagement commercial par le fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce.

En réalité, le texte évoquant les terrains portant ou destinés à porter des commerces compris entre 300 et 1000 m2 de surfaces de vente est particulièrement mal rédigé. Il est issu de la loi LME du 24 Juin 2009 et a pour but de permettre au titulaire du droit de préemption, s'il estime inadapté un projet commercial prévu dans le cadre de la cession de terrains de ce type, d'exercer son droit de préemption dès lors qu'est envisagé un projet alternatif favorable au commerce de proximité. Dans la réalité, il se heurte à la mise en oeuvre du DPU, qui concerne l'aliénation de biens et droits immobiliers.

En tout état de cause, l'article L 214-1 est éclairé dans son interprétation par l'article L 214-2 qui dispose :

"le titulaire du droit de préemption doit, dans le délai de deux ans à compter de la prise d'effet de l'aliénation à titre onéreux, rétrocéder le fonds artisanal, le fonds de commerce, le bail commercial ou le terrain à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés...etc".

L'extrait du premier alinéa de cet article montre bien que seul le terrain est évoqué, à l'exclusion des bâtiments qui y sont supportés. C'est une atteinte évidente au droit des biens, illustré par l'article 552 du code civil, relatif à la théorie de l'accession qui dispose : " la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous". L'article 553 dispose : "toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire et à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est pas prouvé".

Bref, cette ambiguïté est là, mais ne doit pas permettre de considérer que les murs d'un commerce peuvent être acquis par le droit de préemption commercial. La règle général est fixée, en matière d'aliénation de biens et droits immobiliers (oui mais quid des terrains portant des commerces??) aux articles L 211-1 du code de l'urbanisme, relatifs à l'exercice du droit de préemption urbain.


Cet article n'engage que son auteur.

Auteur

DROUINEAU Thomas
Avocat
DROUINEAU 1927 - Poitiers
POITIERS (86)
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