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Patrimoine

En droit civil, le patrimoine est l'ensemble des biens et des obligations d'une personne, envisagé comme une universalité de droit, c'est-à-dire comme une masse mouvante dont l'actif et le passif ne peuvent être dissociés.

Le patrimoine est donc composé d’éléments actifs (les biens), ou passifs (les dettes), qui apparaissent ou disparaissent avec le temps, et dont la valeur est modifiée par le temps.

Nos avocats peuvent vous assister dans tous les litiges liés à votre patrimoine.

Par exemple vous rencontrez des difficultés de recouvrement des loyers de l’appartement que vous louez et souhaitez exercer une action en recouvrement de loyers ou en résiliation d’un bail ?
Ou, vous souhaitez exercer une action en contestation des résolutions d’une assemblée de copropriétaires ?
Vous voulez savoir quelles sont les autorisations préalables nécessaires avant de commencer des travaux sur votre immeuble ?

Mais, l’avocat n’intervient pas qu’en cas de litige, il est également là pour vous conseiller :

Vous voulez savoir quelles règles régissent la copropriété ?
Vous voulez connaître quelle type d’assurance il est préférable de prendre ?
Vous voulez connaître quelles dont les règles fiscales applicables ?

Parmi nos avocats, vous en trouverez qui sont compétents plus particulièrement en :
  • Droit du patrimoine
  • Droit de l’expropriation
  • Baux commerciaux et professionnels
  • Baux d'habitation
  • Construction
  • Assurances 
  • Fiscalité
Parcequ’il existe une multiplicité de situations envisageables, nous avons un large choix dans les domaines de compétence de nos avocats.

Vous retrouverez dans notre rubrique Patrimoine les thèmes suivants : 
Immobilier/Logement
Construction 
Expropriation
Copropriété
Assurances
Fiscalité
Gestion

Cette rubrique traite donc entre autre de tout ce qui touche au patrimoine mobilier, au patrimoine immobilier, à la saisie immobilière, aux baux, à la copropriété, à la vente d’immeuble, à l’assurance-vie, aux contrats d’assurance, aux donations, au régime fiscal des biens…

Consulter le Guide Pratique retards de travaux, par Me Le Fur.
Consulter le Guide Pratique faire face à une expropriation, par Me Fiat et Me Poncin.

 

Assurance contre les accidents corporels : la preuve du caractère accidentel du décès de l'assuré pèse sur les ayants-droit

Publié le : 09/05/2019 09 mai Mai 2019
Particuliers / Patrimoine / Assurances
Dans quelle mesure les ayants-droit du conducteur d’un véhicule automobile peuvent-ils bénéficier des garanties attachées à la protection corporelle souscrite par ce dernier en cas de décès ? C'est la question à laquelle la Deuxième Chambre civile de la Cour de cassation est venue répondre da...

Les modalités de rémunération de l'architecte en cas de modification de programme

Publié le : 17/01/2020 17 janvier Janv. 2020
Particuliers / Patrimoine / Construction
Dans une décision récente du 27 décembre 2019 la cour administrative d'appel de Nancy est venue apporter sa pierre à l'édifice de la construction jurisprudentielle quant aux modalités de rémunération de l'architecte. L'arrêt numéro 18 NC 01 947 rappelle qu'il résulte des dispositions de la loi...

Le défaut de pouvoir du syndic pour agir en justice grandement relativisé par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019

Publié le : 10/09/2019 10 septembre Sept. 2019
Particuliers / Patrimoine / Copropriété
L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le Syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demande, qu’en défense, y compris contre des copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. 1) Conséquences du défaut d'habilitation du Sy...

Expropriation : Date de référence pour fixation de l'indemnité

Publié le : 07/10/2014 07 octobre Oct. 2014
Particuliers / Patrimoine / Expropriation
La Cour de Cassation vient de se prononcer sur les conditions de prise en compte de la dernière évolution du document d'urbanisme local afin de déterminer la date de référence pour la fixation de l'indemnité d'expropriation.La Cour de Cassation vient de se prononcer sur les conditions de prise en...

Conséquences fiscales de la vente à prix minoré

Publié le : 02/05/2019 02 mai Mai 2019
Particuliers / Patrimoine / Fiscalité
Entreprises / Finances / Fiscalité
Deux récents arrêts, l’un du Conseil d’État, l’autre de la Cour d’appel de Paris, sont venus préciser quelles conséquences fiscales peuvent être tirées de la constatation d’un prix de vente minoré par comparaison avec la valeur réelle des biens sur lesquels celle-ci porte. Par principe, la ven...

Régularité du mandat de vente signé par un seul des époux

Publié le : 03/12/2019 03 décembre Déc. 2019
Particuliers / Patrimoine / Gestion
Les règles du contrat de mandat signé auprès d’un agent immobilier sont soumises à un formalisme extrêmement strict défini par l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 n°70-9 dite loi Hoguet. La Cour de Cassation, appliquant la loi à la lettre, considérait que les nullités relevant d’atteinte a...

Diagnostic de performance énergétique (DPE) erroné : quelles sanctions ?

Publié le : 16/01/2020 16 janvier Janv. 2020
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement
  ​L’accumulation de diagnostics techniques nécessaires pour vendre ou louer due au principe de précaution a chargé les transactions d’une lourdeur monotone. Les années 2000 et suivantes ont vu fleurir en sus des précédents diagnostics celui de performance énergétique à la suite d’une p...
Bail d'habitation

Bail d'habitation : comment régler les litiges entre un locataire et son propriétaire ?

Publié le : 03/12/2019 03 décembre Déc. 2019
De nombreux sujets de discorde peuvent survenir entre un locataire et son propriétaire en cours d’exécution du bail ou après l’état des lieux de sortie.
L'objet de ce mémo n'est pas de répondre à toutes les questions mais de donner une indication sur certains sujets de conflit, qui lorsque l’on a la solution, sont facilement évitables.

Il s’agit simplement de l’application de la loi du 6 juillet 1989.

Congé avec préavis réduit de 1 mois (art 15-1)

Ainsi, lorsqu’un locataire veut faire valoir le délai de préavis réduit (pour mutation professionnelle, perte d'emploi, logement situé en zone tendue...) c'est au moment de l'envoi de la lettre de congé (privilégier le recommandé avec accusé de réception) qui doit être justifié la raison ouvrant droit au délai de préavis réduit, la solution donnée par la Cour de Cassation (troisième chambre Civile 11 avril 2019 n°18 - 14256) précise que le justificatif doit être fourni avec le congé.

La révision du loyer (art 17-1)

La révision annuelle du loyer n’est possible que si une clause du bail le prévoit (indice du coût de la construction ICC, indice des loyers commerciaux ILC).
La révision ne peut être rétroactive, la révision ne vaut que pour le futur. Ainsi, bailleur, si vous souhaitez faire valoir la révision du montant du loyer, signifiez le nouveau calcul avant la date anniversaire du bail.

La restitution de la caution (art 22)

Dans la plupart des cas une caution (dépôt de garantie) est prévue au bail, un mois maximum dans les logements vides.
Cette somme d’argent doit être rendue dans un délai maximum de 1 mois, à compter de la restitution des clés, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (importance de faire un état des lieux précis, à l’entrée et à la sortie et de le faire contradictoirement).

Si l’état des lieux fait état de différences, alors le délai pour la restitution est de deux mois.
Cette somme sert à garantir le paiement des sommes dues par le locataire (loyer, charges, réparation locative). Mais ces dettes doivent être justifiées.
Attention la sanction financière qui pèse sur la propriétaire que ne rend pas la caution dans le délai sans justificatif est de payer une somme de 10% du montant du loyer par mois de retard… faites le calcul.

La question de la régularisation des charges (art 23)

Chaque mois le locataire verse des provisions pour charges qui s’ajoutent au loyer (taxe sur les ordures ménagères, jardins et   électricité commun…). Le propriétaire doit procéder à la régularisation une fois par an.

A défaut de régulariser, le locataire peut intenter une action dans le délai de 5 ans à compter de la date de régularisation de charge et non de la date du paiement (Cass, 3ième Civ, 9 /11/2017, n° 16-22445). Ce délai n’est que de 3 ans en matière de baux soumis à la loi de 1er septembre 1948 (et HLM) (Cass, 3ième Civ, 8/03/2018, n° 17-11985)
 

La question des travaux et de l'usure (art 7)

C’est le sujet qui génère le plus de conflit. Le propriétaire se doit de livrer un bien en bon état et de faire à ses frais les travaux qui lui incombent. 
Les normes minimales d’habitabilité sont définies par un décret

Il incombe au locataire de maintenir le bien en bon état et de ne pas le détériorer :
https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/entretien-courant-et-reparations-locatives-la-charge-du-locataire et https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

Et surtout, il est normal que le bien pris en location s’use, ce qui est expressément prévu par le décret du 30 mars 2016.Les contrats peuvent prévoir des grilles de vétusté telle que celle-ci : 
 
Équipements Durée de vie Franchise Abattement/an Part résiduelle
Parquet 20 ans 5 ans 5% 25%
Moquette et aiguillette 7 ans 1 an 15% 10%
Carrelage, faïence 20 ans 5 ans 5% 25%
Faïence murale 20 ans 10 ans 8% 20%
Papiers peints 7 ans 1 an 15% 10%
Peinture 7 ans 1 an 15% 10%
Dalles plastiques 15 ans 5 ans 8% 20%
Dalles plastique (pièces humides) 10 ans 2 ans 10% 20%
Plomberie, canalisations 15 ans 5 ans 8% 20%
Chauffage 25 ans 5 ans 4% 20%
Réseau électrique 20 ans 5 ans 5% 25%
Appareils électrique/gaz de chauffage 15 ans 5 ans 8% 20%
Quincaillerie 5 ans 2 ans 10% 20%
Robinetterie 10 ans 2 ans 10% 20%
Appareils sanitaires 20 ans 5 ans 5% 25%
Appareils ménagers 8 ans 5 ans 2% 25%

Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

MICHELOT Nicolas
Avocat Associé
ALQUIE
BAYONNE (64)
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