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Patrimoine

En droit civil, le patrimoine est l'ensemble des biens et des obligations d'une personne, envisagé comme une universalité de droit, c'est-à-dire comme une masse mouvante dont l'actif et le passif ne peuvent être dissociés.

Le patrimoine est donc composé d’éléments actifs (les biens), ou passifs (les dettes), qui apparaissent ou disparaissent avec le temps, et dont la valeur est modifiée par le temps.

Nos avocats peuvent vous assister dans tous les litiges liés à votre patrimoine.

Par exemple vous rencontrez des difficultés de recouvrement des loyers de l’appartement que vous louez et souhaitez exercer une action en recouvrement de loyers ou en résiliation d’un bail ?
Ou, vous souhaitez exercer une action en contestation des résolutions d’une assemblée de copropriétaires ?
Vous voulez savoir quelles sont les autorisations préalables nécessaires avant de commencer des travaux sur votre immeuble ?

Mais, l’avocat n’intervient pas qu’en cas de litige, il est également là pour vous conseiller :

Vous voulez savoir quelles règles régissent la copropriété ?
Vous voulez connaître quelle type d’assurance il est préférable de prendre ?
Vous voulez connaître quelles dont les règles fiscales applicables ?

Parmi nos avocats, vous en trouverez qui sont compétents plus particulièrement en :
  • Droit du patrimoine
  • Droit de l’expropriation
  • Baux commerciaux et professionnels
  • Baux d'habitation
  • Construction
  • Assurances 
  • Fiscalité
Parcequ’il existe une multiplicité de situations envisageables, nous avons un large choix dans les domaines de compétence de nos avocats.

Vous retrouverez dans notre rubrique Patrimoine les thèmes suivants : 
Immobilier/Logement
Construction 
Expropriation
Copropriété
Assurances
Fiscalité
Gestion

Cette rubrique traite donc entre autre de tout ce qui touche au patrimoine mobilier, au patrimoine immobilier, à la saisie immobilière, aux baux, à la copropriété, à la vente d’immeuble, à l’assurance-vie, aux contrats d’assurance, aux donations, au régime fiscal des biens…

Consulter le Guide Pratique retards de travaux, par Me Le Fur.
Consulter le Guide Pratique faire face à une expropriation, par Me Fiat et Me Poncin.

 

Assurance contre les accidents corporels : la preuve du caractère accidentel du décès de l'assuré pèse sur les ayants-droit

Publié le : 09/05/2019 09 mai Mai 2019
Particuliers / Patrimoine / Assurances
Dans quelle mesure les ayants-droit du conducteur d’un véhicule automobile peuvent-ils bénéficier des garanties attachées à la protection corporelle souscrite par ce dernier en cas de décès ? C'est la question à laquelle la Deuxième Chambre civile de la Cour de cassation est venue répondre da...

Les recours entre coobligés sont soumis à la prescription de l'article 2224 du code civil

Publié le : 23/01/2020 23 janvier Janv. 2020
Particuliers / Patrimoine / Construction
« Le recours d’un constructeur contre un autre constructeur ou son sous-traitant relève des dispositions de l’article 2224 du code civil ; qu’il se prescrit donc par cinq ans à compter du jour où le premier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » La Cour de ca...

Le défaut de pouvoir du syndic pour agir en justice grandement relativisé par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019

Publié le : 10/09/2019 10 septembre Sept. 2019
Particuliers / Patrimoine / Copropriété
L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le Syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demande, qu’en défense, y compris contre des copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. 1) Conséquences du défaut d'habilitation du Sy...

Expropriation : Date de référence pour fixation de l'indemnité

Publié le : 07/10/2014 07 octobre Oct. 2014
Particuliers / Patrimoine / Expropriation
La Cour de Cassation vient de se prononcer sur les conditions de prise en compte de la dernière évolution du document d'urbanisme local afin de déterminer la date de référence pour la fixation de l'indemnité d'expropriation.La Cour de Cassation vient de se prononcer sur les conditions de prise en...

Conséquences fiscales de la vente à prix minoré

Publié le : 02/05/2019 02 mai Mai 2019
Particuliers / Patrimoine / Fiscalité
Entreprises / Finances / Fiscalité
Deux récents arrêts, l’un du Conseil d’État, l’autre de la Cour d’appel de Paris, sont venus préciser quelles conséquences fiscales peuvent être tirées de la constatation d’un prix de vente minoré par comparaison avec la valeur réelle des biens sur lesquels celle-ci porte. Par principe, la ven...

Le bornage

Publié le : 21/01/2020 21 janvier Janv. 2020
Particuliers / Patrimoine / Gestion
Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës étant précisé que le bornage se fait à frais communs. Le principe est de tenter au préalable un bornage amiable lequel peut donc être effectué avec l’accord des propriétaires qui se mettent d’accord sur le nom d...

Vente immobilière : devoir d'information de l'agent immobilier sur la présence de mérules

Publié le : 21/01/2020 21 janvier Janv. 2020
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement
Dans son arrêt du 14 novembre 2019 n° 18-21.971, la cour de cassation renforce les obligations à la charge de l’agent immobilier. Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2013, des vendeurs ont conclu une promesse synallagmatique de vente de leur maison d’habitation au profit d’acquéreurs...
copropriété assignation en justice syndic

Le défaut de pouvoir du syndic pour agir en justice grandement relativisé par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019

Publié le : 10/09/2019 10 septembre Sept. 2019
L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le Syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demande, qu’en défense, y compris contre des copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

1) Conséquences du défaut d'habilitation du Syndic à agir pour le compte du Syndicat des copropriétaires :


L’article 55 du décret du 17 mars 1967 précise les conditions dans lesquelles le syndic peut agir en justice pour le compte du Syndicat des copropriétaires, au nom desquelles figure la nécessité d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception, en demande, des actions relatives au recouvrement de créance, la mise en œuvre de mesures d’exécution forcée, les mesures conservatoires et les actions devant la juridiction des référés.
 
A cet égard, l’article 11-8° du décret du 17 mars 1967 précise que le projet de résolution tendant à autoriser le syndic à introduire une demande en justice doit être notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires.
 
Par de très nombreuses jurisprudences, la Cour de cassation a régulièrement rappelé, au visa des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, que le défaut d’habilitation du syndic en vue d’agir en justice, pour le compte du Syndicat des copropriétaires, constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond, en application des dispositions de l’article 117 du Code de procédure civile, qui ne profite qu’à celui qui l’invoque, et non une fin de non-recevoir que le juge peut relever d’office (Cass, 3ème civ, 9 avril 2018, pourvoi n° 07-13236).
 
Après avoir été extrêmement rigoureuse sur la rédaction de la décision de l’assemblée générale autorisant le syndic à agir au nom et pour le compte du Syndicat des copropriétaires, jusqu’à exiger qu’elle énonce avec précision les désordres dont la réparation était demandée (Cass, 3ème civ, 27 avril 2000, pourvoi n° 98-17570), la Cour de cassation a considérablement assoupli sa position pour se contenter d’une description sommaire (Cass, 3ème civ, 9 mai 2012, pourvoi n° 11-10293).
 
Il n’en reste pas moins que le défaut d’habilitation du syndic à agir constituait un moyen qui était très régulièrement soulevé en défense, dans le cadre des actions initiées sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs, alors que la jurisprudence ne manquait pas de rappeler, tout aussi régulièrement, que la ratification de l’assemblée générale pouvait intervenir en cours d’instance, dès lors que le délai d’épreuve de la garantie décennale n’était pas expiré, notamment par l’effet d’une interruption consécutive à une assignation en référé (Cass, 3ème civ, 7 juillet 1999, pourvoi n° 97-13621 et Cass, 3ème civ, 11 mai 2000, pourvoi n° 98-19325).
 
Afin de moderniser le régime du droit de la copropriété, dont la complexité est très souvent dénoncée, avec pour conséquence une multiplication des contentieux et des difficultés à assurer le bon entretien des immeubles, l’article 215 III la loi ELAN a habilité le Gouvernement à intervenir par ordonnance dans un délai de douze mois dans le but de « clarifier, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété ».
 
Indépendamment des ordonnances qu’il appartenait au Gouvernement de publier, diverses mesures tendant à l’amélioration du régime de la copropriété, introduites par les Sénateurs au cours de l’examen du projet de loi ELAN, nécessitaient la publication de trois décrets d’application.
 

2) Assouplissement en faveur du Syndic avec les nouveaux décrets :


Après les décrets n° 2019-502 et n° 2019-503 du 23 mai 2019, la publication du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes d’immeubles, vient remettre parachever cette réforme, en remettant totalement en cause l’édifice jurisprudentiel.

L’article 12 du décret du 27 juin 2019 vient en effet modifier l’article 55 du décret du 17 mars 1967, en indiquant que : « Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. »

Il en résulte donc que les constructeurs et leurs assureurs n’ont désormais plus qualité, par l’effet de la loi, à soulever en défense, la nullité de fond de l’assignation délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires, pour défaut d’habilitation du Syndic à ester en justice.

Cette disposition vient très clairement restreindre la portée des dispositions de l’article 117 du Code de procédure civile, dont il résulte que constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant d’une personne morale (Cass, 2ème civ., 13 juin 2013, pourvoi no 12-20140 ; Cass, 3ème civ, 4 avril 2013, pourvoi n° 11-22127), qui peut dès lors être combattue par une exception de nullité, opposable en tout état de cause et sans avoir à démontrer un grief, en application des dispositions de l’article 119 du Code de procédure civile.



Cet article n'engage que son auteur.

 

Auteur

Ludovic GAUVIN
Avocat Associé
ANTARIUS AVOCATS
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