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Patrimoine

En droit civil, le patrimoine est l'ensemble des biens et des obligations d'une personne, envisagé comme une universalité de droit, c'est-à-dire comme une masse mouvante dont l'actif et le passif ne peuvent être dissociés.

Le patrimoine est donc composé d’éléments actifs (les biens), ou passifs (les dettes), qui apparaissent ou disparaissent avec le temps, et dont la valeur est modifiée par le temps.

Nos avocats peuvent vous assister dans tous les litiges liés à votre patrimoine.

Par exemple vous rencontrez des difficultés de recouvrement des loyers de l’appartement que vous louez et souhaitez exercer une action en recouvrement de loyers ou en résiliation d’un bail ?
Ou, vous souhaitez exercer une action en contestation des résolutions d’une assemblée de copropriétaires ?
Vous voulez savoir quelles sont les autorisations préalables nécessaires avant de commencer des travaux sur votre immeuble ?

Mais, l’avocat n’intervient pas qu’en cas de litige, il est également là pour vous conseiller :

Vous voulez savoir quelles règles régissent la copropriété ?
Vous voulez connaître quelle type d’assurance il est préférable de prendre ?
Vous voulez connaître quelles dont les règles fiscales applicables ?

Parmi nos avocats, vous en trouverez qui sont compétents plus particulièrement en :
  • Droit du patrimoine
  • Droit de l’expropriation
  • Baux commerciaux et professionnels
  • Baux d'habitation
  • Construction
  • Assurances 
  • Fiscalité
Parcequ’il existe une multiplicité de situations envisageables, nous avons un large choix dans les domaines de compétence de nos avocats.

Vous retrouverez dans notre rubrique Patrimoine les thèmes suivants : 
Immobilier/Logement
Construction 
Expropriation
Copropriété
Assurances
Fiscalité
Gestion

Cette rubrique traite donc entre autre de tout ce qui touche au patrimoine mobilier, au patrimoine immobilier, à la saisie immobilière, aux baux, à la copropriété, à la vente d’immeuble, à l’assurance-vie, aux contrats d’assurance, aux donations, au régime fiscal des biens…

Consulter le Guide Pratique retards de travaux, par Me Le Fur.
Consulter le Guide Pratique faire face à une expropriation, par Me Fiat et Me Poncin.

 

Assurance contre les accidents corporels : la preuve du caractère accidentel du décès de l'assuré pèse sur les ayants-droit

Publié le : 09/05/2019 09 mai Mai 2019
Particuliers / Patrimoine / Assurances
Dans quelle mesure les ayants-droit du conducteur d’un véhicule automobile peuvent-ils bénéficier des garanties attachées à la protection corporelle souscrite par ce dernier en cas de décès ? C'est la question à laquelle la Deuxième Chambre civile de la Cour de cassation est venue répondre da...

Les recours entre coobligés sont soumis à la prescription de l'article 2224 du code civil

Publié le : 23/01/2020 23 janvier Janv. 2020
Particuliers / Patrimoine / Construction
« Le recours d’un constructeur contre un autre constructeur ou son sous-traitant relève des dispositions de l’article 2224 du code civil ; qu’il se prescrit donc par cinq ans à compter du jour où le premier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » La Cour de ca...

Le défaut de pouvoir du syndic pour agir en justice grandement relativisé par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019

Publié le : 10/09/2019 10 septembre Sept. 2019
Particuliers / Patrimoine / Copropriété
L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le Syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demande, qu’en défense, y compris contre des copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. 1) Conséquences du défaut d'habilitation du Sy...

Expropriation : Date de référence pour fixation de l'indemnité

Publié le : 07/10/2014 07 octobre Oct. 2014
Particuliers / Patrimoine / Expropriation
La Cour de Cassation vient de se prononcer sur les conditions de prise en compte de la dernière évolution du document d'urbanisme local afin de déterminer la date de référence pour la fixation de l'indemnité d'expropriation.La Cour de Cassation vient de se prononcer sur les conditions de prise en...

Conséquences fiscales de la vente à prix minoré

Publié le : 02/05/2019 02 mai Mai 2019
Particuliers / Patrimoine / Fiscalité
Entreprises / Finances / Fiscalité
Deux récents arrêts, l’un du Conseil d’État, l’autre de la Cour d’appel de Paris, sont venus préciser quelles conséquences fiscales peuvent être tirées de la constatation d’un prix de vente minoré par comparaison avec la valeur réelle des biens sur lesquels celle-ci porte. Par principe, la ven...

Le bornage

Publié le : 21/01/2020 21 janvier Janv. 2020
Particuliers / Patrimoine / Gestion
Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës étant précisé que le bornage se fait à frais communs. Le principe est de tenter au préalable un bornage amiable lequel peut donc être effectué avec l’accord des propriétaires qui se mettent d’accord sur le nom d...

Vente immobilière : devoir d'information de l'agent immobilier sur la présence de mérules

Publié le : 21/01/2020 21 janvier Janv. 2020
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement
Dans son arrêt du 14 novembre 2019 n° 18-21.971, la cour de cassation renforce les obligations à la charge de l’agent immobilier. Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2013, des vendeurs ont conclu une promesse synallagmatique de vente de leur maison d’habitation au profit d’acquéreurs...
Vente immobilière

A quel moment le vendeur d’un bien immobilier doit-il informer l’acquéreur des risques environnementaux ?

Publié le : 29/11/2019 29 novembre Nov. 2019
Par application des dispositions combinées de l’article L. 125-5 du code de l’environnement et des articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur immobilier doit être informé notamment des risques environnementaux et sanitaires avant la conclusion de l’acte de vente.
Cette obligation repose naturellement sur le vendeur mais également et indirectement sur les rédacteurs des actes de vente, qu’ils soient agent immobilier, avocat mandataire en transaction immobilière ou bien notaire, en vertu de leur obligation de conseil.
 
Tout défaut d’information en matière environnementale peut entraîner la résolution de la vente immobilière.

Mais que se passe-t-il lorsque le risque environnemental apparaît entre la régularisation de l’avant-contrat (dit plus simplement, le compromis de vente) et la réitération devant notaire (c’est à dire la régularisation de l’acte authentique de vente) ?

C’est à cette problématique que répond la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 19 septembre 2019 (numéro de pourvoi 18-16.700).
 
Les faits de l’espèce concernaient la cession d’un terrain de camping.
 
À la suite de la signature de l’acte sous seing privé, mais avant la réitération de l’acte sous la forme authentique devant le notaire, la parcelle sur laquelle se trouvait le camping litigieux fut inscrite en zone rouge du plan de prévention des risques d’inondation approuvé par arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs des services de l’État dans le département.
 
Les acquéreurs s’aperçoivent de cette modification ultérieurement, à la suite du refus d’un permis de construire d’un local technique pour la construction d’une piscine chauffée (en raison précisément de l’inscription en zone rouge).
 
Ils assignent donc les vendeurs en résolution de la vente et en indemnisation de leur préjudice pour défaut d’information sur l’existence d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPR NP).
 
La Cour d’appel fait droit à leur demande et prononce la résolution de la vente du terrain de camping.
 
Les vendeurs se pourvoient alors en cassation.
 
Classiquement, ils font valoir le fait que la promesse de vente vaut vente et qu’en cas de promesse synallagmatique ultérieure réitérée par acte authentique, c’est à la date de la promesse, et non à celle de la réitération par acte authentique qu’intervient la vente et que c’est donc à cette date que selon eux doit être fourni le dossier technique prévu par l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation et appréciée l’obligation prévue à l’article L. 125-5 du code de l’environnement aux termes de laquelle le vendeur doit informer l’acheteur de l’état des risques naturels et technologiques existants.
 
La promesse synallagmatique de vente sous seing privé ayant été établie antérieurement à l’arrêté préfectoral ayant approuvé l’inscription de la parcelle en zone rouge du plan de prévention des risques d’inondation, il ne saurait selon le pourvoi leur être reproché de ne pas l’avoir communiqué à l’occasion de la réitération devant notaire, la vente étant parfaite dès la promesse synallagmatique.
 
La Cour de cassation ne l’entend pas de cette oreille et estime, au visa des articles sus évoqués, dans leur rédaction applicable, que :
 
«  si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un PPRNP prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l'acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l'état des risques existants ;
 
qu'ayant relevé que le terrain de camping était situé en zone rouge du plan de prévention des risques d'inondation approuvé par arrêté préfectoral du 25 novembre 2008 publié le 18 février 2009 au recueil des actes administratifs des services de l'Etat dans le département, et que le dossier de diagnostic technique annexé au contrat de vente n'en faisait pas état, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que la consultation de ce recueil était susceptible de renseigner utilement les cocontractants, le site internet de la préfecture n'ayant qu'une valeur informative, en a exactement déduit qu'à défaut d'information sur l'existence des risques visés par le PPRNP donnée par le vendeur dans l'acte authentique établi le 24 mars 2009, il y avait lieu de prononcer la résolution de la vente ; »
 
L’obligation d’information mise à la charge des vendeurs s’agissant des risques environnementaux s’impose donc tant au moment de la régularisation de l’avant-contrat que lors de la signature de l’acte authentique.
Naturellement, il incombe au vendeur mais surtout au notaire en charge de la rédaction de l’acte définitif de vérifier cet état des risques avant la signature de l’acte authentique, en complétant comme le suggère la Cour de cassation, le dossier de diagnostic technique, par un état des risques ou par une mise à jour des risques existants.
 
Faute pour le vendeur de le faire, la résolution de la vente est encourue et la responsabilité du notaire pourra inévitablement être engagée dès lors qu’il n’aura pas permis d’assurer la sécurité juridique et l’efficacité de l’acte auquel il aura prêté son concours.
 
Cette jurisprudence vient confirmer, une fois de plus, la nécessité pour les vendeurs d’être accompagnés par un professionnel du droit, et au besoin un avocat mandataire en transactions immobilières, tout le long du processus de vente, de la signature de l’avant-contrat jusqu’à la régularisation de l’acte authentique chez le Notaire.


Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

BACLE Florent
Avocat Associé
DROUINEAU 1927 - Poitiers, DROUINEAU 1927 - La-Roche-Sur-Yon
POITIERS (86)
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