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Patrimoine

En droit civil, le patrimoine est l'ensemble des biens et des obligations d'une personne, envisagé comme une universalité de droit, c'est-à-dire comme une masse mouvante dont l'actif et le passif ne peuvent être dissociés.

Le patrimoine est donc composé d’éléments actifs (les biens), ou passifs (les dettes), qui apparaissent ou disparaissent avec le temps, et dont la valeur est modifiée par le temps.

Nos avocats peuvent vous assister dans tous les litiges liés à votre patrimoine.

Par exemple vous rencontrez des difficultés de recouvrement des loyers de l’appartement que vous louez et souhaitez exercer une action en recouvrement de loyers ou en résiliation d’un bail ?
Ou, vous souhaitez exercer une action en contestation des résolutions d’une assemblée de copropriétaires ?
Vous voulez savoir quelles sont les autorisations préalables nécessaires avant de commencer des travaux sur votre immeuble ?

Mais, l’avocat n’intervient pas qu’en cas de litige, il est également là pour vous conseiller :

Vous voulez savoir quelles règles régissent la copropriété ?
Vous voulez connaître quelle type d’assurance il est préférable de prendre ?
Vous voulez connaître quelles dont les règles fiscales applicables ?

Parmi nos avocats, vous en trouverez qui sont compétents plus particulièrement en :
  • Droit du patrimoine
  • Droit de l’expropriation
  • Baux commerciaux et professionnels
  • Baux d'habitation
  • Construction
  • Assurances 
  • Fiscalité
Parcequ’il existe une multiplicité de situations envisageables, nous avons un large choix dans les domaines de compétence de nos avocats.

Vous retrouverez dans notre rubrique Patrimoine les thèmes suivants : 
Immobilier/Logement
Construction 
Expropriation
Copropriété
Assurances
Fiscalité
Gestion

Cette rubrique traite donc entre autre de tout ce qui touche au patrimoine mobilier, au patrimoine immobilier, à la saisie immobilière, aux baux, à la copropriété, à la vente d’immeuble, à l’assurance-vie, aux contrats d’assurance, aux donations, au régime fiscal des biens…

Consulter le Guide Pratique retards de travaux, par Me Le Fur.
Consulter le Guide Pratique faire face à une expropriation, par Me Fiat et Me Poncin.

 

Assurance contre les accidents corporels : la preuve du caractère accidentel du décès de l'assuré pèse sur les ayants-droit

Publié le : 09/05/2019 09 mai Mai 05 2019
Particuliers / Patrimoine / Assurances
Dans quelle mesure les ayants-droit du conducteur d’un véhicule automobile peuvent-ils bénéficier des garanties attachées à la protection corporelle souscrite par ce dernier en cas de décès ? C'est la question à laquelle la Deuxième Chambre civile de la Cour de cassation est venue répondre da...

Les recours entre coobligés sont soumis à la prescription de l'article 2224 du code civil

Publié le : 23/01/2020 23 janvier Janv. 01 2020
Particuliers / Patrimoine / Construction
« Le recours d’un constructeur contre un autre constructeur ou son sous-traitant relève des dispositions de l’article 2224 du code civil ; qu’il se prescrit donc par cinq ans à compter du jour où le premier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » La Cour de ca...

Covid-19 : quelles mesures pour les copropriétés ?

Publié le : 26/03/2020 26 mars Mars 03 2020
Particuliers / Patrimoine / Copropriété
Coronavirus
L’épidémie de COVID-19 et l’état d’urgence sanitaire a eu et aura de grandes conséquences sur l’activité économique et judiciaire du pays. Afin de limiter cela, le gouvernement, autorisé par la loi du 23 mars 2020, n° 2020-290, a promulgué des ordonnances dont notamment celle du 25 mars 2020,...

Les implantations irrégulières de canalisation : la question de la responsabilité de l'administration

Publié le : 11/03/2020 11 mars Mars 03 2020
Particuliers / Patrimoine / Expropriation
Collectivités / Urbanisme / Ouvrages et travaux publics/Construction
Il n'est pas rare hélas, ayant acheté une propriété immobilière, que les acquéreurs s'aperçoivent au moment où ils vont construire de la présence de canalisations d'eaux pluviales ou d'eaux usées, parfois importantes, dans le tréfonds de leur terrain. Ces canalisations souvent implantées il y...

Conséquences fiscales de la vente à prix minoré

Publié le : 02/05/2019 02 mai Mai 05 2019
Particuliers / Patrimoine / Fiscalité
Entreprises / Finances / Fiscalité
Deux récents arrêts, l’un du Conseil d’État, l’autre de la Cour d’appel de Paris, sont venus préciser quelles conséquences fiscales peuvent être tirées de la constatation d’un prix de vente minoré par comparaison avec la valeur réelle des biens sur lesquels celle-ci porte. Par principe, la ven...

Une donation de biens de la communauté à une association peut-elle être annulée ?

Publié le : 25/02/2020 25 février Fév. 02 2020
Particuliers / Patrimoine / Gestion
Un arrêt de la Cour de Cassation du 6 novembre 2019 a estimé qu’un époux ne pouvait pas consentir une donation sur les biens de la communauté sans l’accord de son conjoint, sinon il outrepasse ses pouvoirs sur les biens communs et la donation doit être annulée. Quels étaient les faits ? R.....

Covid 19 et mesures gouvernementales intéressant le secteur de l’immobilier

Publié le : 31/03/2020 31 mars Mars 03 2020
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement
Coronavirus
Face à la crise sanitaire que nous traversons, le Gouvernement a rapidement présenté un projet de loi définitivement adopté en urgence par le parlement le 22 mars dernier. La loi 2020-290 du 23 mars 2020 en son article 4 déclare l’état d’urgence sur l’ensemble du territoire et ce pour une durée...
Agent immobilier - Crédit photo : © Fabio Balbi
Crédit photo : © Fabio Balbi

L’agent immobilier ne peut solliciter le règlement de la clause pénale si la vente n’est pas conclue

Publié le : 15/05/2019 15 mai Mai 2019
L’agent immobilier ne peut solliciter le règlement de la clause pénale si la vente n’est pas conclue (1ère chambre civile de la Cour de cassation 12 décembre 2018 numéro de pourvoi 17 – 10. 417).

 

  • ​La clause pénale est l'une des clauses contractuelles les plus courantes : elle a pour objet de fixer par avance le montant des dommages-intérêts dus par l'une des parties en cas d'inexécution de ses obligations et en même temps de contraindre le débiteur à s'exécuter. Afin de se prémunir contre les risques d'un mandat non exclusif, certaines agences immobilières stipulent dans leur mandat de vente une clause pénale.
  • Le but est de faire en sorte qu’en cas de vente directe de l’immeuble par le mandant, l'agent immobilier puisse tenter d’obtenir une indemnisation forfaitaire compensatrice de la perte de rémunération.


Cependant, d’une part, ces clauses ne peuvent recevoir application que si elles résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant et si elles sont mentionnées en caractères très apparents.

D’autre part et surtout, la jurisprudence applique très strictement ces clauses.
En effet le texte de la Loi HOGUET, qui régit la profession, est particulièrement rigoureux s’agissant des modalités de rémunération de l’agent immobilier.

L'article 6 de la « loi Hoguet  » interdit la perception de toute rémunération tant que l'opération, pour laquelle le professionnel a reçu un mandat, n'est pas « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ».

Par conséquent, tant qu'un acte n'a pas formalisé l'opération immobilière pour laquelle le mandat a été donné, tout « accord » de rétribution est nul. Ces conditions restrictives s’appliquent également à la clause pénale.

C’est ce que vient rappeler la Cour de cassation dans l’arrêt commenté rendu le 12 décembre 2018 par la Première chambre civile de la Cour de cassation (numéro de pourvoi 17 – 10. 417).

Dans cette affaire, un mandat exclusif de vente portant sur un terrain constructible avait été confié à un agent immobilier moyennant une rémunération de 17 400 € à la charge du vendeur.
Quelques semaines plus tard, l’agent immobilier informe le propriétaire qu’il a trouvé un acquéreur au prix du mandat.

Cependant, le propriétaire, pour une raison non explicitée, refuse de signer la promesse de vente de sorte que l’agent immobilier l’assigne en paiement de dommages-intérêts en application de la clause pénale stipulée au mandat.

Pour accueillir la demande de l’agent immobilier, la Cour d’appel avait retenu que le propriétaire n’avait pas fait usage de sa faculté de rétractation et avait refusé de donner suite à l’offre d’achat pourtant formulée aux conditions du mandat sans justifier d’un autre motif que sa décision de ne plus vendre le bien.

Dans un entendu de principe, la Cour de cassation censure les juges du fond en rappelant les dispositions de la loi HOGUET:

Attendu qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts.

En l’espèce, la Cour de cassation constate que la vente n’avait pas été effectivement conclue de sorte que l’agent immobilier ne pouvait selon elle se prévaloir des dispositions de la clause pénale litigieuse et que la cour d’appel avait donc violé le texte.

Ainsi, à défaut de conclusion de la vente dans un acte sous seing privé ou authentique, pour quelque raison que ce soit y compris la simple volonté du propriétaire de ne plus vendre, l’agent immobilier ne peut invoquer la clause pénale stipulée au mandat pour prétendre à une rémunération égale au montant de la commission perdue.

La seule solution pour contourner le texte et cette jurisprudence très stricte vis-à-vis des agences immobilières consisterait, pour permettre l’application de la clause pénale, à prévoir au mandat que le mandataire a la possibilité d’engager le mandant (le vendeur) s’il trouve un acquéreur au prix et conditions du mandat.

Néanmoins, en pratique, une telle stipulation est rarement prévue et pour cause : elle laisserait un pouvoir très important à agence immobilière et aurait un impact sans nul doute très négatif d’un point de vue commercial...


Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

BACLE Florent
Avocat Associé
DROUINEAU 1927 - Poitiers, DROUINEAU 1927 - La-Roche-Sur-Yon
POITIERS (86)
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