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Patrimoine

En droit civil, le patrimoine est l'ensemble des biens et des obligations d'une personne, envisagé comme une universalité de droit, c'est-à-dire comme une masse mouvante dont l'actif et le passif ne peuvent être dissociés.

Le patrimoine est donc composé d’éléments actifs (les biens), ou passifs (les dettes), qui apparaissent ou disparaissent avec le temps, et dont la valeur est modifiée par le temps.

Nos avocats peuvent vous assister dans tous les litiges liés à votre patrimoine.

Par exemple vous rencontrez des difficultés de recouvrement des loyers de l’appartement que vous louez et souhaitez exercer une action en recouvrement de loyers ou en résiliation d’un bail ?
Ou, vous souhaitez exercer une action en contestation des résolutions d’une assemblée de copropriétaires ?
Vous voulez savoir quelles sont les autorisations préalables nécessaires avant de commencer des travaux sur votre immeuble ?

Mais, l’avocat n’intervient pas qu’en cas de litige, il est également là pour vous conseiller :

Vous voulez savoir quelles règles régissent la copropriété ?
Vous voulez connaître quelle type d’assurance il est préférable de prendre ?
Vous voulez connaître quelles dont les règles fiscales applicables ?

Parmi nos avocats, vous en trouverez qui sont compétents plus particulièrement en :
  • Droit du patrimoine
  • Droit de l’expropriation
  • Baux commerciaux et professionnels
  • Baux d'habitation
  • Construction
  • Assurances 
  • Fiscalité
Parcequ’il existe une multiplicité de situations envisageables, nous avons un large choix dans les domaines de compétence de nos avocats.

Vous retrouverez dans notre rubrique Patrimoine les thèmes suivants : 
Immobilier/Logement
Construction 
Expropriation
Copropriété
Assurances
Fiscalité
Gestion

Cette rubrique traite donc entre autre de tout ce qui touche au patrimoine mobilier, au patrimoine immobilier, à la saisie immobilière, aux baux, à la copropriété, à la vente d’immeuble, à l’assurance-vie, aux contrats d’assurance, aux donations, au régime fiscal des biens…

Consulter le Guide Pratique retards de travaux, par Me Le Fur.
Consulter le Guide Pratique faire face à une expropriation, par Me Fiat et Me Poncin.

 

Assurance contre les accidents corporels : la preuve du caractère accidentel du décès de l'assuré pèse sur les ayants-droit

Publié le : 09/05/2019 09 mai Mai 05 2019
Particuliers / Patrimoine / Assurances
Dans quelle mesure les ayants-droit du conducteur d’un véhicule automobile peuvent-ils bénéficier des garanties attachées à la protection corporelle souscrite par ce dernier en cas de décès ? C'est la question à laquelle la Deuxième Chambre civile de la Cour de cassation est venue répondre da...

Les recours entre coobligés sont soumis à la prescription de l'article 2224 du code civil

Publié le : 23/01/2020 23 janvier Janv. 01 2020
Particuliers / Patrimoine / Construction
« Le recours d’un constructeur contre un autre constructeur ou son sous-traitant relève des dispositions de l’article 2224 du code civil ; qu’il se prescrit donc par cinq ans à compter du jour où le premier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » La Cour de ca...

Covid-19 : quelles mesures pour les copropriétés ?

Publié le : 26/03/2020 26 mars Mars 03 2020
Particuliers / Patrimoine / Copropriété
Coronavirus
L’épidémie de COVID-19 et l’état d’urgence sanitaire a eu et aura de grandes conséquences sur l’activité économique et judiciaire du pays. Afin de limiter cela, le gouvernement, autorisé par la loi du 23 mars 2020, n° 2020-290, a promulgué des ordonnances dont notamment celle du 25 mars 2020,...

Les implantations irrégulières de canalisation : la question de la responsabilité de l'administration

Publié le : 11/03/2020 11 mars Mars 03 2020
Particuliers / Patrimoine / Expropriation
Collectivités / Urbanisme / Ouvrages et travaux publics/Construction
Il n'est pas rare hélas, ayant acheté une propriété immobilière, que les acquéreurs s'aperçoivent au moment où ils vont construire de la présence de canalisations d'eaux pluviales ou d'eaux usées, parfois importantes, dans le tréfonds de leur terrain. Ces canalisations souvent implantées il y...

Conséquences fiscales de la vente à prix minoré

Publié le : 02/05/2019 02 mai Mai 05 2019
Particuliers / Patrimoine / Fiscalité
Entreprises / Finances / Fiscalité
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Une donation de biens de la communauté à une association peut-elle être annulée ?

Publié le : 25/02/2020 25 février Fév. 02 2020
Particuliers / Patrimoine / Gestion
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Quels sont les impacts du coronavirus sur le marché immobilier ?

Publié le : 01/04/2020 01 avril Avril 04 2020
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Coronavirus
Dans ce contexte de crise sanitaire sans précédent, le secteur de l’immobilier comme presque toutes les activités non vitales du pays , est mis en pause.   Face à cette situation, deux visions s’opposent : d’une part celle qui considère que le marché immobilier va subir la récession inévitabl...
lotissement - Crédit photo : © Lulu berlu
Crédit photo : © Lulu berlu

Règlement du lotissement : pas de contractualisation sans volonté « manifeste » des colotis !

Publié le : 23/05/2019 23 mai Mai 2019
Par un arrêt du 21 mars 2019, la cour de cassation a de nouveau apporté des précisions sur les conditions de contractualisation des règles du lotissement (Civ., 3e, 21 mars 2019, n° 18-11.424).


Le propriétaire d’une maison individuelle située dans un lotissement avait réalisé des travaux d’extension de sa maison.  Prétendant que la nouvelle construction n’était pas conforme au règlement du lotissement, ses voisins l’ont assigné en démolition de la nouvelle construction et en indemnisation. Ils considéraient que ce travaux d’extension méconnaissaient les règles contractuelles opposables à l'ensemble des colotis.

Sur renvoi de la Cour de cassation (3e Civ., 29 janvier 2014, n°12-24156), la Cour d’appel d’Aix-en-Provence avait écarté la responsabilité contractuelle du propriétaire, considérant que les dispositions du règlement du lotissement n’avaient pas été contractualisées. Les juges avaient estimé que l’intégration de normes restrictives spécifiques dans le règlement du lotissement et la volonté de le maintenir afin de faire obstacle à sa caducité automatique, ne suffisaient pas à caractériser la volonté des colotis de donner une valeur contractuelle aux dispositions de ce règlement.   

S’étant à nouveau pourvu en cassation, les voisins soutenaient que la contractualisation des règles d’urbanisme au sein du lotissement résultait, d’une part, du maintien du règlement du lotissement par une assemblée générale du 24 octobre 1987 pour échapper à sa caducité, et d’autre part, de la clause de l’acte de vente indiquant que l’acquéreur avait pris connaissance de tous les documents du lotissement et s’engageait à les exécuter.

La Cour de cassation devait répondre aux questions suivantes :

Le règlement du lotissement avait-il acquis un caractère contractuel ? Plus particulièrement, le maintien du règlement du lotissement par les colotis, en application de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, confère-t-il à ce règlement une valeur contractuelle ?

Pour rappel, les lotissements sont régis par deux sortes de règles :

  • le règlement du lotissement, d’une part, qui est un document d’urbanisme comprenant les règles d’urbanisme applicables au lotissement, et a une valeur réglementaire
  • le cahier des charges, d'autre part, qui contient des règles régissant les rapports entre les colotis et a une valeur contractuelle.


La cour de cassation a ainsi indiqué que «  le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues » (Civ., 3e, 21 janvier 2016, n° 15-10566).

De longue date, il est admis que les colotis peuvent conférer une valeur contractuelle aux règles du lotissement et les intégrer dans le cahier des charges.

La cour de cassation a précisé les conditions de cette contractualisation. Après avoir considéré que la seule reproduction du règlement du lotissement dans les actes de vente des lots du lotissement conférait à ce règlement une valeur contractuelle (Civ. 3e, 4 nov. 1998, n° 96-13.122), la haute juridiction a finalement retenu une approche subjective en recherchant si « les colotis avaient manifesté leur volonté de s'imposer contractuellement entre eux, à titre réel », les règles du lotissement (Civ. 3e, 21 juin 2000, n° 98-21.129).

Notons que cette approche a été consacrée dans le code de l’urbanisme par la loi SRU du 13 décembre 2000, qui énonce désormais à l’article L. 115-1 que : « La seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel. »

La cour de cassation s’attache donc à l’intention de colotis, et recherche « l'existence d'une volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux dispositions de ce règlement ». (Civ., 3e, 15 janvier 2013, n°10-28641).


Elle a ainsi pu juger que ni la reproduction intégrale du règlement dans un cahier des charges ou un acte de vente (voir par exemple Civ., 3e, 6 décembre 2006, n° 05-17708), ni le fait de s’engager à respecter les règles contenues dans le règlement de lotissement (Civ., 3e, 15 janvier 2013, n°10-28641) ne permettent de caractériser une volonté de le contractualiser.

Les effets de la contractualisation des règles du lotissement sont importants. Cette contractualisation permet d’engager la responsabilité contractuelle d’un colotis en cas de violation de ces règles, sans avoir à démontrer un quelconque préjudice (voir par exemple Civ., 3e, 13 octobre 2016, n° 15-23674).

La contractualisation fait également obstacle à la caducité des règles prévue par les dispositions de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme. Cet article prévoit que les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques 10 ans après la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme, ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

Toutefois Il est précisé que ces dispositions ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement. La cour de cassation a ainsi affirmé que « les clauses du cahier des charges, opposables sur le plan contractuel aux colotis, restaient applicables dans leurs rapports entre eux nonobstant le plan local d'urbanisme en vigueur » (Civ., 3e, 13 octobre 2016, n° 15-23674).

Avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR, la loi prévoyait la possibilité pour les colotis de faire obstacle à cette caducité en demandant le maintien de ces règles, selon un mécanisme particulier prévu par le code de l’urbanisme. Restait donc à savoir si la mise en œuvre de cette procédure par les colotis conférait au règlement du lotissement une valeur contractuelle.

Dans l’affaire ici commentée, la cour de cassation affirme que « en exerçant la faculté que leur donne l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme de maintenir le règlement du lotissement pour échapper à sa caducité automatique, les colotis ne manifestent pas leur volonté de contractualiser les règles qu’il contient ». En outre, dans la lignée de sa jurisprudence, elle considère que si l’acquéreur « reconnaissait avoir pris connaissance de tous les documents du lotissement et être tenu d’en exécuter toutes les stipulations, charges et conditions en tant qu’elles s’appliquaient au bien vendu, cette clause ne suffisait pas à caractériser une volonté non équivoque des colotis de contractualiser le règlement du lotissement ou certaines de ses dispositions ».

Ainsi, le maintien des règles du lotissement par les colotis n’emporte pas contractualisation de ces règles, cette contractualisation ne pouvant résulter que de l’expression d’une volonté non équivoque des membres du lotissement.


Cette solution, qui s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence existante en la matière, permet d’éviter une contractualisation fortuite des règles d’urbanisme. En effet, eu égard aux effets de la contractualisation du règlement du lotissement, il apparaît sans doute préférable que seule une prise de position explicite des membres du lotissement puisse les engager contractuellement, pour toutes les dispositions qui y sont contenues. 


L'article n'engage que son auteur.

Auteur

ROUHAUD Jean-François
Avocat Associé
LEXCAP RENNES
SAINT GREGOIRE (35)
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