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Patrimoine

En droit civil, le patrimoine est l'ensemble des biens et des obligations d'une personne, envisagé comme une universalité de droit, c'est-à-dire comme une masse mouvante dont l'actif et le passif ne peuvent être dissociés.

Le patrimoine est donc composé d’éléments actifs (les biens), ou passifs (les dettes), qui apparaissent ou disparaissent avec le temps, et dont la valeur est modifiée par le temps.

Nos avocats peuvent vous assister dans tous les litiges liés à votre patrimoine.

Par exemple vous rencontrez des difficultés de recouvrement des loyers de l’appartement que vous louez et souhaitez exercer une action en recouvrement de loyers ou en résiliation d’un bail ?
Ou, vous souhaitez exercer une action en contestation des résolutions d’une assemblée de copropriétaires ?
Vous voulez savoir quelles sont les autorisations préalables nécessaires avant de commencer des travaux sur votre immeuble ?

Mais, l’avocat n’intervient pas qu’en cas de litige, il est également là pour vous conseiller :

Vous voulez savoir quelles règles régissent la copropriété ?
Vous voulez connaître quelle type d’assurance il est préférable de prendre ?
Vous voulez connaître quelles dont les règles fiscales applicables ?

Parmi nos avocats, vous en trouverez qui sont compétents plus particulièrement en :
  • Droit du patrimoine
  • Droit de l’expropriation
  • Baux commerciaux et professionnels
  • Baux d'habitation
  • Construction
  • Assurances 
  • Fiscalité
Parcequ’il existe une multiplicité de situations envisageables, nous avons un large choix dans les domaines de compétence de nos avocats.

Vous retrouverez dans notre rubrique Patrimoine les thèmes suivants : 
Immobilier/Logement
Construction 
Expropriation
Copropriété
Assurances
Fiscalité
Gestion

Cette rubrique traite donc entre autre de tout ce qui touche au patrimoine mobilier, au patrimoine immobilier, à la saisie immobilière, aux baux, à la copropriété, à la vente d’immeuble, à l’assurance-vie, aux contrats d’assurance, aux donations, au régime fiscal des biens…

Consulter le Guide Pratique retards de travaux, par Me Le Fur.
Consulter le Guide Pratique faire face à une expropriation, par Me Fiat et Me Poncin.

 

Assurance contre les accidents corporels : la preuve du caractère accidentel du décès de l'assuré pèse sur les ayants-droit

Publié le : 09/05/2019 09 mai Mai 2019
Particuliers / Patrimoine / Assurances
Dans quelle mesure les ayants-droit du conducteur d’un véhicule automobile peuvent-ils bénéficier des garanties attachées à la protection corporelle souscrite par ce dernier en cas de décès ? C'est la question à laquelle la Deuxième Chambre civile de la Cour de cassation est venue répondre da...

Les recours entre coobligés sont soumis à la prescription de l'article 2224 du code civil

Publié le : 23/01/2020 23 janvier Janv. 2020
Particuliers / Patrimoine / Construction
« Le recours d’un constructeur contre un autre constructeur ou son sous-traitant relève des dispositions de l’article 2224 du code civil ; qu’il se prescrit donc par cinq ans à compter du jour où le premier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » La Cour de ca...

Cadastre, bornage, limites de propriété et revendication

Publié le : 06/02/2020 06 février Fév. 2020
Particuliers / Patrimoine / Copropriété
La connaissance juridique paraît aujourd’hui facilitée par les moyens de communication et la diffusion d’informations facilement accessible. Néanmoins, chacun trouvera finalement l’explication qui l’arrange et, au même titre qu’en ce qui concerne les sites florissant en matière médicale, il convi...

Expropriation : Date de référence pour fixation de l'indemnité

Publié le : 07/10/2014 07 octobre Oct. 2014
Particuliers / Patrimoine / Expropriation
La Cour de Cassation vient de se prononcer sur les conditions de prise en compte de la dernière évolution du document d'urbanisme local afin de déterminer la date de référence pour la fixation de l'indemnité d'expropriation.La Cour de Cassation vient de se prononcer sur les conditions de prise en...

Conséquences fiscales de la vente à prix minoré

Publié le : 02/05/2019 02 mai Mai 2019
Particuliers / Patrimoine / Fiscalité
Entreprises / Finances / Fiscalité
Deux récents arrêts, l’un du Conseil d’État, l’autre de la Cour d’appel de Paris, sont venus préciser quelles conséquences fiscales peuvent être tirées de la constatation d’un prix de vente minoré par comparaison avec la valeur réelle des biens sur lesquels celle-ci porte. Par principe, la ven...

Donations déguisées, donations indirectes : le match de la (re)qualification fiscale

Publié le : 06/02/2020 06 février Fév. 2020
Particuliers / Patrimoine / Gestion
Donations déguisées et donations indirectes ont pour points communs d’être aussi peu portées dans le cœur de l’administration fiscale qu’elles retiennent à la fois toute son attention. Parfois confondues, leur traitement par les services fiscaux qui les décèlent est cependant très différent....

Vente immobilière : devoir d'information de l'agent immobilier sur la présence de mérules

Publié le : 21/01/2020 21 janvier Janv. 2020
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement
Dans son arrêt du 14 novembre 2019 n° 18-21.971, la cour de cassation renforce les obligations à la charge de l’agent immobilier. Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2013, des vendeurs ont conclu une promesse synallagmatique de vente de leur maison d’habitation au profit d’acquéreurs...
Construction - Crédit photo : © Michael Flippo
Crédit photo : © Michael Flippo

Vente en l’état futur d’achèvement et retard de livraison

Publié le : 05/04/2019 05 avril Avril 2019
Dans le domaine du secteur protégé, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement doit comporter la mention d’un délai de livraison[i] selon les dispositions de l’article L. 261-11 du Code de la Construction et de l’Habitation.

La loi ne prévoit cependant aucune sanction spécifique en cas de dépassement par le vendeur dudit délai, l’acquéreur pouvant alors solliciter l’indemnisation de son préjudice sous réserve qu’il puisse démontrer la réalité de celui-ci ainsi que son quantum.

Dès lors, les parties intègrent le plus souvent une clause de pénalités de retard aux fins de prévoir à l’avance les conséquences d’un dépassement du délai stipulé.

Les possibilités pour le vendeur d’échapper à l’application de celle-ci résultent essentiellement dans l’invocation des causes légitimes de retard que sont la force majeure, et lorsqu’elles sont prévues par le contrat, les circonstances d’intempéries, de grève…

Réciproquement, l'acheteur est tenu de payer le prix au vendeur et des pénalités sont également prévues en cas de retard de paiement.

La question posée à la Cour de cassation dans l’arrêt présentement commenté du 14 février 2019[ii] est double : d’une part il s’agissait de savoir si le vendeur peut également opposer, en pareille hypothèse de dépassement d’un délai de livraison, l’exception d’inexécution du fait des retards de paiement imputables à l’acquéreur et d’autre part, si ces retards de paiement sont susceptibles, en sus de cette exception d’inexécution, de justifier le paiement de pénalités contractuellement convenues.


Les faits de cette affaire sont simples : dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur se plaignant d’un retard de livraison avait assigné le promoteur-vendeur en indemnisation.

Celui-ci avait sollicité reconventionnellement le paiement d’indemnités contractuelles du fait du retard de paiement de la part de l’acheteur ainsi que le bénéfice de l’exception d’inexécution.

La Cour d’appel de Dijon avait retenu la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement et l’avait condamné à indemniser le retard de livraison subi par son acquéreur, refusant toute possibilité d’opposer l’exception d’inexécution en dépit des retards de paiement de l’acquéreur.
Elle estimait que les retards de règlement étant déjà sanctionnés par le biais des pénalités contractuellement prévues, elles ne pouvaient en sus justifier une suspension de son exécution par le vendeur.

La Haute Juridiction censure cependant la juridiction d’appel et pose le principe, au visa de l’article 1184 pris dans sa rédaction antérieure à celle de l’ordonnance du 10 février 2016, selon lequel :

« la stipulation de sanctions à l’inexécution du contrat n’exclut pas la mise en œuvre des solutions issues du droit commun des obligations ».

Ce faisant, elle retient donc la faculté d’exciper d’un cumul de sanctions en présence d’une inexécution contractuelle :
  • celle contractuellement prévue (la stipulation des intérêts de retard),
  • et celle résultant du droit général des contrats (l’exception d’inexécution dégagée par la jurisprudence sur le fondement notamment de l'article 1184 du code civil)
Cette solution n’apparaît pas réellement nouvelle et doit être approuvée au regard du principe de réparation intégrale du préjudice.

Ainsi, la Cour de cassation a régulièrement rappelé la possibilité pour un cocontractant de se prévaloir à la fois d’une sanction spécifiquement prévue, telle qu’une clause pénale, avec un mécanisme de droit commun[iii].

Une telle pratique est d’ailleurs désormais consacrée dans le Code civil à l’article 1217 issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 qui liste les différentes possibilités de sanction en cas d’inexécution du contrat et qui dispose, en son dernier alinéa :

« Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

Il convient de noter également que la réforme du droit des contrats introduit de même deux articles qui traitent de l’exception d’inexécution et qui codifient donc le régime juridique de ce principe jurisprudentiel [iv].

Reste que ce principe de cumul ne semble pas d’ordre public et que le moyen du pourvoi prenait précisément la précaution d’ajouter que la stipulation de sanctions à l’inexécution du contrat n’excluait pas la mise en œuvre des remèdes issues du droit commun des obligations « sauf renonciation expresse ou non équivoque ».

En revanche, la Cour de cassation fait abstraction de cette précision qui aurait été bienvenue dès lors que l’omission de cette mention, de même que l’attendu très général de l’arrêt, laisse planer un doute quant à sa portée et aux possibilités d’y déroger.

Il appartiendra donc à la Haute Juridiction d’apporter quelques éclaircissements sur ce point et, dans l’intervalle, les clauses aménageant la mise en œuvre des sanctions en présence d’inexécution contractuelle pourront toujours être envisagées dans l’hypothèse d’une négociation sur le contenu du contrat entre les parties.


Cet article n'engage que son auteur.
 
[i] Mention d’un délai : une période suffit
[iii] Cass. 3ème civ., 22 fév.1978, Bull. civ. III, n°99 : « la stipulation d’une clause pénale à défaut d’exécution d’une convention n’emporte pas de plein droit renonciation du créancier à poursuivre la résolution de cette convention ».
[iv] articles 1219 et 1220 du Code civil

Auteur

LETOURMY Marie
Avocat Collaborateur
CORNET VINCENT SEGUREL LILLE
LILLE (59)
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