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Patrimoine

En droit civil, le patrimoine est l'ensemble des biens et des obligations d'une personne, envisagé comme une universalité de droit, c'est-à-dire comme une masse mouvante dont l'actif et le passif ne peuvent être dissociés.

Le patrimoine est donc composé d’éléments actifs (les biens), ou passifs (les dettes), qui apparaissent ou disparaissent avec le temps, et dont la valeur est modifiée par le temps.

Nos avocats peuvent vous assister dans tous les litiges liés à votre patrimoine.

Par exemple vous rencontrez des difficultés de recouvrement des loyers de l’appartement que vous louez et souhaitez exercer une action en recouvrement de loyers ou en résiliation d’un bail ?
Ou, vous souhaitez exercer une action en contestation des résolutions d’une assemblée de copropriétaires ?
Vous voulez savoir quelles sont les autorisations préalables nécessaires avant de commencer des travaux sur votre immeuble ?

Mais, l’avocat n’intervient pas qu’en cas de litige, il est également là pour vous conseiller :

Vous voulez savoir quelles règles régissent la copropriété ?
Vous voulez connaître quelle type d’assurance il est préférable de prendre ?
Vous voulez connaître quelles dont les règles fiscales applicables ?

Parmi nos avocats, vous en trouverez qui sont compétents plus particulièrement en :
  • Droit du patrimoine
  • Droit de l’expropriation
  • Baux commerciaux et professionnels
  • Baux d'habitation
  • Construction
  • Assurances 
  • Fiscalité
Parcequ’il existe une multiplicité de situations envisageables, nous avons un large choix dans les domaines de compétence de nos avocats.

Vous retrouverez dans notre rubrique Patrimoine les thèmes suivants : 
Immobilier/Logement
Construction 
Expropriation
Copropriété
Assurances
Fiscalité
Gestion

Cette rubrique traite donc entre autre de tout ce qui touche au patrimoine mobilier, au patrimoine immobilier, à la saisie immobilière, aux baux, à la copropriété, à la vente d’immeuble, à l’assurance-vie, aux contrats d’assurance, aux donations, au régime fiscal des biens…

Consulter le Guide Pratique retards de travaux, par Me Le Fur.
Consulter le Guide Pratique faire face à une expropriation, par Me Fiat et Me Poncin.

 

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Particuliers / Patrimoine / Assurances
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Collectivités / Urbanisme / Ouvrages et travaux publics/Construction
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Agent immobilier : sans vente, la clause pénale est inapplicable

Agent immobilier : sans vente, la clause pénale est inapplicable

Publié le : 03/01/2019 03 janvier janv. 2019
La jurisprudence ne cesse de veiller à la stricte application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui règlemente la profession d’agent immobilier et notamment les conditions de perception de fonds par ces derniers.
Ainsi, et après être intervenue à plusieurs reprises en vue de préciser les modalités de rémunération des agents immobiliers, la Cour de cassation se penche depuis quelques années sur la problématique de leur indemnisation éventuelle en l’absence de commission versée.

En effet, la profession a tenté de pallier la rigueur des décisions rendues en la matière par le jeu de clauses pénales figurant au mandat de vente et destinées à obtenir le paiement d’une indemnité compensatrice de la perte de rémunération.

Cependant, et là encore, la Cour de cassation s’est érigée en véritable gardienne de l’ordre public en appliquant strictement les dispositions de l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 relatives aux sommes susceptibles d’être exigées par les agents immobiliers.

L’arrêt rendu le 14 novembre dernier par la 1ère chambre (n°17-14885) en est une nouvelle illustration qui confirme une jurisprudence désormais bien fixée en la matière.

En l’espèce, une venderesse avait confié un mandat exclusif de vendre un bien à une agence immobilière avant de se rétracter et ce, après avoir reçu une offre d’achat conforme aux conditions prévues par le mandat de vente.

L’agence immobilière avait alors assigné sa mandante en paiement d’une indemnité égale au montant de la rémunération prévue par le contrat sur le fondement de la clause pénale y figurant.

Celle-ci prévoyait en effet que le mandant « s’engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou compromis de vente, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire ».

Alors que la cour d’appel de Poitiers avait fait droit à cette demande, la Cour de cassation considère que celle-ci a violé les dispositions des articles 6-1, alinéa 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.

La Haute juridiction reprend ici un attendu de principe régulièrement rappelé aux termes de sa jurisprudence de ces dernières années :
« Attendu qu’il résulte du rapprochement de ces textes qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu mandant écrit n’ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ; qu’un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ».

En application de ce principe, elle réfute donc les motifs retenus par la cour d’appel selon lesquels le refus de la mandante de signer un avant-contrat et de réaliser la vente constituerait un manquement à son obligation prévue par le mandant de vente qui déclencherait le paiement d’une indemnité compensatrice forfaitaire.

La Cour de cassation souligne que « la vente n’avait pas été effectivement conclue, de sorte que l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse ».
Sans vente, la clause pénale s’avère donc inapplicable.

Cette jurisprudence ne constitue que la rigoureuse et parfaite application de l’article 6-1 précité de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 selon lequel aucune somme d’argent, qu’il s’agisse d’honoraires ou d’indemnité conventionnelle, ne peut être exigée de l’agent immobilier dès lors que le contrat de vente n’a pas effectivement été conclu.

Il s’agit là d’une disposition d’ordre public qui ne souffre pas d’exception et à laquelle il ne peut être dérogé par contrat, ce que la Cour de cassation ne cesse de réaffirmer (1).

La seule hypothèse d’indemnisation prévue serait celle où le mandant aurait conclu l’opération en privant l’agent immobilier de sa commission
Le simple fait de refuser la signature d’un compromis conforme aux conditions prévues par le mandat ne peut être considéré comme fautif.

Cette solution, si elle ne facilite pas la tâche des agents immobiliers, doit être approuvée au regard des textes et de la finalité de la loi Hoguet qui est, rappelons-le, la protection du propriétaire. 

Index:
(1)  Pour des applications antérieures : Cass. 1ère civ., 16 nov. 2016, n°15-22.010 ; 12 avril 2018, n°17-14.181 et 17-14.341 ; 3 mai 2018, n°17-16.657
Pour une application postérieure : Cass. 1ère civ., 12 déc. 2008, n°17-10.417



Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © Fabio Balbi - Fotolia.com
 

Auteur

LETOURMY Marie
Avocat Collaboratrice
CORNET VINCENT SEGUREL LILLE
LILLE (59)
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