Sous-louer un local commercial
Publié le :
29/09/2011
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sept.
09
2011
Preneurs de locaux commerciaux, souvenez-vous : la sous-location est interdite sans autorisation du bailleur qui doit être appelé à concourir à l’acte.
Les conditions pour sous-louer un bail commercialLa sous-location d’un local commercial (1) suppose, au préalable, l’existence d’un bail principal soumis, même volontairement, au statut des baux commerciaux régi par les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de Commerce.
Le preneur qui entend sous-louer, en totalité ou en partie, le local commercial qui lui a été donné à bail ne doit pas se référer au droit commun du louage qui, par principe, confère au preneur le droit de sous-louer (2).
En matière de bail commercial, le législateur a entendu retenir une solution radicalement différente puisque c’est le principe de l’interdiction de la sous-location qui a été consacré (3).
Mais à ce principe, une exception est admise.
En effet, la sous-location d’un local commercial - que ce soit à usage commercial, à usage d’habitation, à usage mixte ou à titre dérogatoire - est possible à condition pour le preneur :
- d’y être autorisé par le bailleur,
- d’appeler ce dernier à concourir à l’acte de sous-location.
Il s’agit de deux conditions cumulatives, qui peuvent être aménagées par les parties au contrat de bail principal.
1. L’autorisation du bailleur de sous-louer
L’autorisation de sous-louer en tout ou partie le bail peut être contenue :
- soit dans le bail commercial principal lui-même,
- soit dans un acte séparé ensuite d’une demande formulée par le preneur, demande qui, par précaution, devrait être faite par la voie recommandée avec accusé de réception pour en conserver la preuve,
A cet égard, il importe de préciser que l’autorisation peut être formalisée par le bailleur :
> par écrit,
> oralement, ce qui pourrait toutefois, en cas de litige, poser une difficulté sur le plan de la preuve,
> tacitement, ce qui nécessite que son intention soit claire et non équivoque (4).
Si le bailleur est en réalité une indivision bailleresse, l’accord de chacun des indivisaires s’avère indispensable.
L’autorisation contenue dans le bail ou formalisée ultérieurement peut être limitée :
- à certaines personnes,
Ainsi, une clause du bail pourrait conférer au bailleur le droit d’agréer la personne du sous-locataire,
- à certaines activités,
- à certaines parties des locaux donnés à bail commercial,
- dans sa durée, la sous-location n’étant autorisée que pour une durée déterminée par le bailleur.
A défaut d’autorisation générale, le preneur sera contraint, à chaque nouvelle sous-location ou renouvellement, d’obtenir l’autorisation du bailleur.
L’autorisation du bailleur, quelle que soit sa forme ou son étendue, est fondamentale, aucun tribunal ne pouvant l’accorder au preneur en ses lieu et place.
2. Le concours du bailleur principal à l'acte
Une fois le principe de la sous-location admis par le bailleur, le preneur doit veiller à ce que le propriétaire soit appelé à concourir à l’acte de sous-location.
Cette condition doit être respectée dans l’hypothèse tant d’un contrat de sous-location initial que d’un renouvellement du contrat de sous-location.
Pour ce faire, le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer, soit par acte d’huissier, soit par lettre recommandée avec accusé de réception et lui demander s’il entend ou non concourir à l’acte (5).
Le bailleur dispose d’un délai de quinze jours à dater de la réception de cet avis pour faire connaître s’il entend concourir à l’acte.
La possibilité pour le bailleur de concourir à l’acte est simplement un moyen pour ce dernier de prendre connaissance des modalités de la sous-location telles que :
- identité du sous-locataire,
- destination des lieux,
- durée du contrat de sous-location,
- montant du sous-loyer, ce qui est particulièrement intéressant car, pour le cas où celui-ci se révélerait être plus important que le loyer commercial principal, le bailleur aurait la possibilité d’exiger une augmentation équivalente du loyer de la location principale.
A défaut pour le bailleur de répondre dans ce délai ou s’il refuse la sous-location préalablement autorisée, la régularisation de l’acte de sous-location peut intervenir.
Les parties peuvent conventionnellement prévoir s’agissant du formalisme :
- soit de l’alourdir en imposant au locataire :
> un délai d’avertissement plus long,
> la remise préalable du contrat de sous-location au bailleur,
> la régularisation de l’acte de sous-location par acte d’avocat ou par acte authentique,
- soit de l’alléger, le bailleur pouvant notamment renoncer, dans le bail, à être appelé à concourir à l’acte.
Pour résumer, les preneurs qui envisagent de sous-louer les locaux commerciaux qui leur sont donnés à bail doivent, non seulement, avoir à l’esprit les conditions légales posées pour échapper au principe de l’interdiction mais encore ne pas omettre de se reporter au contrat de bail commercial principal qui demeure la loi des parties !
Enfin, et surtout preneurs, soyez vigilants, car l’irrégularité du contrat de sous-location est (de surcroît), constitutive d’une faute susceptible de justifier la résiliation judiciaire du bail principal, la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail commercial, ou encore le refus du renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime sans indemnité d’éviction…
Mais n’allons pas plus loin car nous serions hors sujet !
Index:
(1) Madame le Professeur Christine QUEMENT définit la sous-location comme le « contrat par lequel une personne, le locataire principal, qui a la jouissance de locaux en vertu d’un bail principal remet à son tour la jouissance de tout ou partie de ces locaux à un tiers, le sous-locataire, pour un certain temps et moyennant un certain prix », in JurisClasseur Bail à Loyer, Fasc. 1460, cote 05, 2010.
(2) Cf. article 1717 du Code Civil alinéas 1 et 2 :
« Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.
Elle peut être interdite pour le tout ou partie (…) ».
(3) Cf. article L. 145-31 alinéa 1er du Code de Commerce :
« Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ».
(4) Cf. arrêt Cass. 3ème civ. 4 mai 2011 n° de pourvoi 09-72.550 ; JurisData n° 2011-007699 ; Loyers et copropriété n° 9, septembre 2011, comm. 247 : cet arrêt retient l’existence d’un agrément tacite de la société bailleresse.
(5) cf. article L. 145-31 alinéa 4 du Code de Commerce.
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com
Auteur
DUBOUCHET Virginie
Avocate Associée
VISIER-PHILIPPE Christine - OLLAGNON-DELROISE Carole & Associés
CHAMBERY (73)
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