Urbanisme : la loi du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit

Publié le : 22/05/2009 22 mai Mai 2009
La loi du 12 mai 2009 instaure un délai au-delà duquel il n’est plus possible de se prévaloir du droit à reconstruire. Et, elle étend les hypothèses dans lesquelles le propriétaire du bien peut se prévaloir de ce droit.

Droit à reconstruire à l'identique et procédure de modification des DTALa loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures comporte 140 articles.
Les articles 9, 102 et 117 modifient le code de l’urbanisme.
Seuls les articles 9 et 102 retiendront notre attention.

I- Le droit à reconstruire à l'identique
II- La procédure de modification des directives territoriales d'aménagement


I- Le droit à reconstruire à l'identique :


L’article 9 de la loi du 12 mai 2009 modifie l’article L 111-3 du code de l’urbanisme.

Aux termes de l’article L 111-3 du code de l’urbanisme, dans sa version antérieure « La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié ».

Le nouvel article est ainsi rédigé « La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié ».

Cette disposition instaure un droit à reconstruire à l’identique protégeant les propriétaires de bâtiments légalement édifiés.

Elle autorise la délivrance d’un permis de construire un ouvrage ne respectant pas les dispositions d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle il est accordé.

La loi du 12 mai 2009 comporte deux innovations majeures.

Elle instaure un délai au-delà duquel il n’est plus possible de se prévaloir du droit à reconstruire.

Elle étend les hypothèses dans lesquelles le propriétaire du bien peut se prévaloir de ce droit.


1/ Conditions de mise en œuvre du droit à reconstruire :

L’immeuble doit avoir été régulièrement édifié.
L’immeuble doit avoir été détruit ou démoli depuis moins de 10 ans.
La reconstruction doit être à l’identique.
Le PLU ne doit pas écarter expressément le bénéfice de ce droit.

Ces quatre conditions sont cumulatives.

Comme par le passé, la construction doit avoir été régulièrement édifiée, ce qui suppose qu’elle ait été édifiée au bénéfice d’un permis de construire.

En effet, l’expression « régulièrement édifié » signifie que le bâtiment doit avoir été construit au bénéfice d’un permis de construire et conformément à celui-ci.

L’illégalité alléguée ou démontrée du permis initial ne peut être opposée au propriétaire (CE 5 mars 2003 n °252422,252492).

Un bâtiment existant dont la destination aurait était modifiée, sans que ce changement ait été autorisé par un permis de construire n’est pas, un bâtiment régulièrement édifié (CAA Bordeaux 31 mai 2007 N° 04BX02084).

Les constructions réalisées sur le fondement d’une autorisation annulée par le juge administratif ou retirée par l’autorité administrative ne sont pas des constructions régulièrement édifiées.

L’immeuble doit avoir été détruit ou démoli.

D’emblée, il apparait que cette disposition élargit les hypothèses dans lesquelles ce droit pourra être invoqué.

La condition tenant à l’existence d’un sinistre disparait.

Cette nouvelle rédaction fait ainsi échec à la jurisprudence qui refusait d’admettre qu’un accident de chantier puisse être qualifié de sinistre.

La notion de sinistre était strictement appréciée.

Le sinistre devait être extérieur à l’opération de construction.

Un bâtiment qui viendrait à s‘effondrer durant un chantier n’était pas assimilable à un bâtiment sinistré (CAA Marseille 6 mai 2004 N° 01MA01036 ; CAA Versailles 15 janvier 2009 N° 06VE02562).

Il ne pouvait dès lors pas être reconstruit à l’identique si les dispositions du PLU avaient été modifiées depuis la délivrance du permis de construire initial et faisaient obstacle au projet.

Désormais, un bâtiment faisant l’objet de travaux de rénovation et qui, au cours de ces travaux, s’écroulerait pourra bénéficier du droit à reconstruire.

En revanche, la loi du 12 mai 2009 limite singulièrement ce droit puisque seules les constructions qui auront été détruites ou démolies depuis moins de 10 ans pourront en bénéficier.

En introduisant ce délai de 10 ans, elle s’oppose de façon très claire à ce que le propriétaire d’une ruine puisse se prévaloir du droit à reconstruire, possibilité qui avait d’ailleurs été écartée par le juge administratif, l’état de délabrement ne constituant pas un sinistre (CAA Marseille 24 janvier 2008 N° 05MA02464).

Comme par le passé, la reconstruction doit être strictement à l’identique, ce qui s’oppose à toute extension ou surélévation de l’immeuble (CAA Marseille 7 février 2008 N° 05MA00811).

Les matériaux et les couleurs doivent être similaires à ceux du bâtiment détruit ou démoli (CAA Douai 30 mars 2006 N° 05DA00122)

Comme par le passé, le droit à reconstruire à l’identique ne s’applique que si le PLU ne l’interdit pas expressément, ou ne fixe pas de règles spécifiques applicables à la reconstruction des immeubles démolis ou détruits (CAA Bordeaux 20 novembre 2005 N° 02BX01600).

Il ne s’agit donc pas d’un droit absolu dès lors que les auteurs d’un PLU peuvent l’interdire ou même fixer un délai au-delà duquel l’immeuble ne peut plus être reconstruit (deux ans dans l’arrêt précité).

Les droits des propriétaires d’un immeuble seront donc profondément différents selon que l’autorité administrative statue avant ou près l’intervention de la loi du 12 mai 2009.

La légalité d’une décision s’appréciant au jour où elle est prise, seule la reconstruction d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans pourra être autorisée à l’identique après le 14 mai 2009, date d’entrée en vigueur de la loi.


2/ Formalité requise :

Comme par le passé, la reconstruction d’un bâtiment détruit ou démoli, même à l’identique, suppose l’obtention d’un permis de construire (CE 20 février 2002 N° 235725; CAA Marseille 27 novembre 2008 N° 06MA01763).


3/ Pouvoir de l’autorité administrative :

Comme par le passé, sauf si le POS ou le PLU en dispose autrement, le droit à la reconstruction à l’identique est donc de droit.

La violation du principe d’urbanisation en continuité résultant en zone de montagne de l'article L. 145-3 III du code de l'urbanisme, ne saurait faire obstacle au droit à reconstruire (CAA Lyon 26 avril 2007 N° 06LY01049).

Il a déjà été jugé que lorsque sont remplies les conditions posées par l’article L 111-3 du code de l’urbanisme, l’autorité administrative est tenue de faire droit à la demande (TA Pau 23 octobre 2003 BJDU 2003/6 p 406).

Cette jurisprudence doit être relativisée.

En effet, un immeuble détruit ou démoli ne peut pas être reconstruit si cette opération est de nature à exposer les futurs occupants à « un risque certain et prévisible de nature à mettre gravement en danger leur sécurité » (CE 23 février 2005 N° 271270) :

L’approbation d’un plan de prévention des risques peut s’opposer à la délivrance du permis de construire, l’article L 111-3 du code de l’urbanisme n'ayant « ni pour objet ni pour effet de faire obstacle à l'application de celles des dispositions d'urbanisme qui ont pour but d'éviter aux occupants du bâtiment, objet d'une demande de reconstruction, d'être exposés à un risque certain et prévisible de nature à mettre gravement en danger leur sécurité » (CE 17décembre 2008 N° 305409).



II- La procédure de modification des directives territoriales d'aménagement (DTA):

L’article L 111-1-1 du code de l’urbanisme est complété par un alinéa régissant la procédure de modification d’une DTA.

Une DTA peut être modifiée par le préfet lorsque la modification ne porte pas atteinte à l’économie générale de la DTA.

La jurisprudence relative aux procédures de modification/révision des POS/PLU devrait ici trouver à s’appliquer.

Pour mémoire, il convient de rappeler que même portant sur une superficie mineure, une modification peut néanmoins être de nature à porter atteinte à l’économie générale d’un plan (CE 23 mars 2009 N° 311346).

Le projet de modification doit être soumis à enquête publique.

Cette enquête publique est régie par les articles L 123-4 et suivants du code de l’environnement.

Aucune évaluation environnementale ne sera requise par application de l’article R 121-16 1° du code d l’urbanisme.





Cet article n'engage que son auteur.

Auteur

LEON Isabel
Avocat Collaborateur
CORNET, VINCENT, SEGUREL NANTES
NANTES (44)
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