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Bail commercial et clause d'indexation : fin du tango de la cour de cassation

Publié le : 15/04/2022 15 avril avr. 04 2022

Le feuilleton de la nullité des clauses d’indexation tire à sa fin.

Nous avions déjà rédigé un article sur le sujet publié sur le site EUROJURIS le 4 septembre 2018, le 5 octobre 2021 et le 1er mars 2022.

Il semblerait que ce long feuilleton ponctué d’un tango soit sur le point de prendre définitivement fin.

Le 17 février 2022 (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 17 février 2022, n° 20-20.463), la Cour de Cassation avait à apprécier une clause d’indexation du loyer stipulant que celle-ci s’opérerait au 1er janvier de chaque année et jouerait à la hausse comme à la baisse, sans pouvoir ramener le loyer en-dessous du loyer de base

La clause prévoyait également que l’indexation du loyer s’opérerait pour la première fois le 1er janvier qui suit la prise d’effet du bail (même si la prise d’effet est postérieure au 1er janvier).

Cette clause pose deux difficultés : 

1/ En cas de baisse de l’indice, et si le calcul ramène le loyer en-dessous du loyer de base, cette baisse est neutralisée.

Cela est contraire à la jurisprudence de la Cour de Cassation.

2/ Cette stipulation peut créer une distorsion prohibée entre la période de variation indiciaire (un an) et la durée s’écoulant entre chaque révision, car dans l’hypothèse où le loyer indexé doit être ramené en-dessous du loyer de base, l’indexation sera neutralisée.

Cette clause d’indexation contient donc deux vices majeurs.

La Cour d’Appel de VERSAILLES, dans un arrêt du 30 avril 2020, a déclaré non écrite la clause d’indexation alors que le bailleur contestait le caractère non écrit de l’intégralité de la clause, au motif pris de leur indivisibilité prétendue.

La Cour de Cassation a rappelé que l’article L 112-1 du Code Monétaire et Financier réputait non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, tel que le bail commercial prévoyant la prise en compte, dans l’entier déroulement du contrat, d’une période de variation indiciaire supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

La Cour d’Appel de VERSAILLES avait relevé que concernant la première indexation, il existait une distorsion entre la période de variation de l’indice et l’intervalle séparant la prise d’effet du bail de la première indexation.

La Cour d’Appel de VERSAILLES a considéré que la clause d’indexation devait être réputée non écrite pour le tout.

La Cour de Cassation censure la Cour d’Appel et rappelle que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite.

Cet arrêt suit la vision donnée par un précédent arrêt commenté du 12 janvier 2022, dans lequel on se demandait si la fin du feuilleton et du tango de la Cour de Cassation étaient proches.

On peut désormais, sans risquer de se faire démentir, dire que la Cour de Cassation a une position bien affirmée.
Désormais, seule la partie de la clause contraire à l’ordre public résultant des dispositions de l’article L 112-1 du Code Monétaire et Financier sera censurée.


Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats
GRENOBLE (38)
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