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Transfert d'entreprise et PV de carence

Publié le : 03/05/2019 03 mai Mai 2019
Entreprises / Vie de l'entreprise / Cession d'entreprise
Transmission d'entreprise - Crédit photo : © Olivier Le Moal Par un arrêt du 6 mars 2019, la chambre sociale de la Cour de cassation se positionne pour la première fois sur les effets d’un procès-verbal de carence dans le cadre d’un transfert d’entreprise....

Conséquences fiscales de la vente à prix minoré

Publié le : 02/05/2019 02 mai Mai 2019
Particuliers / Patrimoine / Fiscalité
Entreprises / Finances / Fiscalité
Fiscalité - Crédit photo : © chany167 - Fotolia.com Deux récents arrêts, l’un du Conseil d’État, l’autre de la Cour d’appel de Paris, sont venus préciser quelles conséquences fiscales peuvent être tirées de la constatation d’un prix de vente minor...

Licenciement : des propos répétés, à caractère raciste et/ou dégradants sont-ils une faute grave ?

Publié le : 09/05/2019 09 mai Mai 2019
Particuliers / Emploi / Licenciements / Démission
Entreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciement
Licenciement - Crédit photo : © Olivier Le Moal - Fotolia.com Le licenciement pour faute grave est la procédure de licenciement pour faute qui entraine le départ immédiat du salarié. Cette faute va notamment avoir des conséquences sur les indemnités du s...

Brexit : quelles conséquences ?

Publié le : 13/05/2019 13 mai Mai 2019
Entreprises / Marketing et ventes / Contrats commerciaux/ distribution
Collectivités / International / Droit Européen / Droit communautaire
Europe relations Brexit - Crédit photo : © Rawpixel Le retrait du Royaume-Uni de l’Union européenne (UE) vient d’être reporté au 31 octobre 2019, laissant des incertitudes sur les modalités du Brexit. Pour autant, il est important d’anticiper les...

Précision sur la notion de réception contradictoire

Publié le : 17/05/2019 17 mai Mai 2019
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
chantier - Crédit photo : © goodluz La 3ème chambre civile de la Cour de cassation revient dans un arrêt récent publié au bulletin (Civ.3, 7 mars 2019, n° pourvoi : 18-2221) sur le caractère contradictoire de la réception et plus p...

Prescription de l’action en paiement contre l’associé de la société civile immobilière en liquidation judiciaire

Publié le : 06/05/2019 06 mai Mai 2019
Entreprises / Contentieux / Procédures collectives / Liquidation
Liquidation judiciaire - Crédit photo : © Lozz - Fotolia.com Le titulaire d’une créance qui se trouve confronté à la procédure collective de son débiteur doit, dans les délais, sauf relevé de forclusion, déclarer sa créance qui sera soumise à la procédure de...
Bail commercial - Crédit photo : © kotoyamagam - Fotolia.com
Crédit photo : © kotoyamagam - Fotolia.com

Droit de préférence et locaux commerciaux distincts

Publié le : 13/03/2019 13 mars Mars 2019
L’article L145-46-1 du Code de Commerce a été instauré par la loi PINEL du 18 juin 2014.

L’article L145-46-1 du Code de Commerce instaure un droit de préférence au profit du locataire applicable à toute cession d’un local par le bailleur intervenant à compter du 18 décembre 2014.

Dans un premier temps, les auteurs se sont interrogés sur le caractère d’ordre public ou pas de cette disposition.

Un arrêt de la Cour de Cassation du 28 juin 2018 a réglé la problématique en considérant que l’alinéa 1er de l’article L145-46-1 du Code de Commerce était une disposition d’ordre public, de sorte qu’un bailleur qui envisageait de vendre son local commercial devait préalablement notifier au preneur une offre de vente.

Cependant, l’article L145-46-1 du Code de Commerce prévoit une exception à ce droit de préférence.

Cet article n’est pas applicable en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts.

Cette exception paraît évidente.

Lorsqu’il s’agit de céder plusieurs locaux commerciaux dans le cadre d’un seul acte de cession, le droit de préférence est matériellement impossible à mettre en œuvre.

La Cour de Cassation a eu à juger d’une affaire dans laquelle un bailleur avait donné à bail commercial à une société locataire des lots situés au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété et à un autre locataire un lot numéro 232.

Le bailleur a ensuite consenti à un tiers une promesse de vente unique portant sur ces lots ainsi que sur un autre lot n°232 donné à bail à une autre locataire. 

S’agit-il d’un local commercial distinct alors que l’ensemble des lots figuraient dans un seul ensemble ?

L’état descriptif des divisions avait défini le lot n°232 comme un logement de sorte que par définition, ce logement étant différant des locaux commerciaux, il s’agissait bien d’une cession de locaux distincts et non commerciaux de surcroit entrainant la non application du droit de préférence.

Or, le règlement de copropriété prévoyait au contraire que tous les lots situés au rez-de-chaussée de l’immeuble, y compris celui litigieux n°232 étaient à usage commercial.

La Cour d’Appel de PARIS a dans un premier temps validé la demande de la société locataire d’obtenir un droit de préférence considérant que le lot n°232 devait être considéré comme un logement de sorte qu’il ne constituait manifestement pas un local commercial distinct au sens de l’article L145-46-1 du Code de Commerce.
La Cour de Cassation ne suit pas ce raisonnement et considère que seul le règlement de copropriété a une valeur contractuelle de sorte qu’il faut considérer que l’ensemble des lots a un caractère commercial et qu’ils n’ont, par définition, aucun caractère distinct, pouvant permettre une exception au droit de préférence instauré texte.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 novembre 2018, 17-26.727

Le locataire se trouve en ce cas dépourvu du bénéfice du droit de préférence car il s’agit bien de locaux commerciaux qui sont distincts car ayant des locataires différents. 

En effet, la destination des locaux vendus dépendant d’un immeuble soumis aux statuts des propriétés résulte du seul règlement de copropriété.

L’état descriptif de division n’est dressé que pour les besoins de la publicité foncière et n’a aucun caractère contractuel.

Ainsi, la Cour de Cassation a bien interprété la situation considérant qu’il s’agissait d’une cession unique de locaux commerciaux qui n’avait rien de distinct.

Cette motivation est à approuver.


Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats
GRENOBLE (38)
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