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Comment réaliser une cession de fonds de commerce en période de crise sanitaire ?

Publié le : 07/05/2020 07 mai mai 05 2020
Entreprises / Vie de l'entreprise / Cession d'entreprise
Coronavirus
Cession fonds de commerce et crise sanitaire Il a été rappelé que l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette mêm...

COVID-19 - Le fonds de solidarité, l'actualisation par le décret du 22 février 2021

Publié le : 25/02/2021 25 février févr. 02 2021
Entreprises / Finances / Banque et finance
Coronavirus
Fonds de solidarité entreprises L'effort de la Nation auprès des entreprises ne se dément pas. Nous savons que dans la période extrêmement délicate que nous vivons les entrepreneurs, et plus particulièrement les entreprises de...

La preuve des heures supplémentaires

Publié le : 25/02/2021 25 février févr. 02 2021
Particuliers / Emploi / Contrat de travail
Entreprises / Ressources humaines / Temps de travail
Heures supplémentaires   Par un arrêt du 27 janvier 2021 (Cass. soc. 27-1-2021 n° 17-31.046 FP-PRI,), la chambre sociale de la Cour de cassation montre qu'elle assure le contrôle de la notion d'éléments suffisamme...

Validité ou nullité du mandat d’agent sportif conclu par échanges d’e-mails ?

Publié le : 24/02/2021 24 février févr. 02 2021
Entreprises / Marketing et ventes / Contrats commerciaux/ distribution
Football et agent sportif Par un arrêt du 7 octobre 2020, la Cour de cassation a statué à nouveau sur un litige opposant un club de football français de ligue 1, l’AS SAINT ETIENNE, et un agent. La question restait de sav...

Bail commercial : maintien dans les lieux et paiement d’une indemnité d’occupation

Publié le : 01/03/2021 01 mars mars 03 2021
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Bail commercial Les relations entre bailleurs et locataire ne sont jamais faciles surtout en fin de bail. Les contentieux de l’état des lieux et les travaux aux fins de remettre l’immeuble en état sont souvent...

Déclarer sa créance de droits d’auteur auprès d’une société en sauvegarde, redressement ou liquidation

Publié le : 11/02/2021 11 février févr. 02 2021
Entreprises / Contentieux / Procédures collectives / Liquidation
Droit d'auteur Le titulaire d’un droit d’auteur n’est pas n’importe quel créancier dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire. En déclarant sa créance, il bénéfici...
Bail commercial - Crédit photo : © kotoyamagam - Fotolia.com
Crédit photo : © kotoyamagam - Fotolia.com

Droit de préférence et locaux commerciaux distincts

Publié le : 13/03/2019 13 mars mars 03 2019

L’article L145-46-1 du Code de Commerce a été instauré par la loi PINEL du 18 juin 2014.

L’article L145-46-1 du Code de Commerce instaure un droit de préférence au profit du locataire applicable à toute cession d’un local par le bailleur intervenant à compter du 18 décembre 2014.

Dans un premier temps, les auteurs se sont interrogés sur le caractère d’ordre public ou pas de cette disposition.

Un arrêt de la Cour de Cassation du 28 juin 2018 a réglé la problématique en considérant que l’alinéa 1er de l’article L145-46-1 du Code de Commerce était une disposition d’ordre public, de sorte qu’un bailleur qui envisageait de vendre son local commercial devait préalablement notifier au preneur une offre de vente.

Cependant, l’article L145-46-1 du Code de Commerce prévoit une exception à ce droit de préférence.

Cet article n’est pas applicable en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts.

Cette exception paraît évidente.

Lorsqu’il s’agit de céder plusieurs locaux commerciaux dans le cadre d’un seul acte de cession, le droit de préférence est matériellement impossible à mettre en œuvre.

La Cour de Cassation a eu à juger d’une affaire dans laquelle un bailleur avait donné à bail commercial à une société locataire des lots situés au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété et à un autre locataire un lot numéro 232.

Le bailleur a ensuite consenti à un tiers une promesse de vente unique portant sur ces lots ainsi que sur un autre lot n°232 donné à bail à une autre locataire. 

S’agit-il d’un local commercial distinct alors que l’ensemble des lots figuraient dans un seul ensemble ?

L’état descriptif des divisions avait défini le lot n°232 comme un logement de sorte que par définition, ce logement étant différant des locaux commerciaux, il s’agissait bien d’une cession de locaux distincts et non commerciaux de surcroit entrainant la non application du droit de préférence.

Or, le règlement de copropriété prévoyait au contraire que tous les lots situés au rez-de-chaussée de l’immeuble, y compris celui litigieux n°232 étaient à usage commercial.

La Cour d’Appel de PARIS a dans un premier temps validé la demande de la société locataire d’obtenir un droit de préférence considérant que le lot n°232 devait être considéré comme un logement de sorte qu’il ne constituait manifestement pas un local commercial distinct au sens de l’article L145-46-1 du Code de Commerce.
La Cour de Cassation ne suit pas ce raisonnement et considère que seul le règlement de copropriété a une valeur contractuelle de sorte qu’il faut considérer que l’ensemble des lots a un caractère commercial et qu’ils n’ont, par définition, aucun caractère distinct, pouvant permettre une exception au droit de préférence instauré texte.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 novembre 2018, 17-26.727

Le locataire se trouve en ce cas dépourvu du bénéfice du droit de préférence car il s’agit bien de locaux commerciaux qui sont distincts car ayant des locataires différents. 

En effet, la destination des locaux vendus dépendant d’un immeuble soumis aux statuts des propriétés résulte du seul règlement de copropriété.

L’état descriptif de division n’est dressé que pour les besoins de la publicité foncière et n’a aucun caractère contractuel.

Ainsi, la Cour de Cassation a bien interprété la situation considérant qu’il s’agissait d’une cession unique de locaux commerciaux qui n’avait rien de distinct.

Cette motivation est à approuver.


Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats
GRENOBLE (38)
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