Bail commercial

Liquidation judiciaire, bail commercial et droit de préemption du locataire

Publié le : 31/05/2022 31 mai mai 05 2022

Pas de droit de préemption pour le locataire commercial en cas de vente de l’immeuble du bailleur par le liquidateur judiciaire.
La loi Pinel du 18 juin 2014 a instauré un droit de préemption / droit de préférence en faveur du locataire exploitant son activité dans un local commercial mis en vente par son propriétaire. (article L145-46-1 du code de commerce).

Ainsi, lorsqu’il envisage de vendre son bien, le bailleur est tenu d’en informer son locataire commercial afin que ce dernier puisse se porter acquéreur aux prix et conditions que le bailleur lui aura notifiés.

L’arrêt commenté (chambre commerciale de la Cour de Cassation du 23 mars 2022 -pourvoi n° 20-19174), nous rappelle toutefois que ce droit de préemption ne s’applique pas dans le cadre de la vente de gré à gré organisée par le liquidateur judiciaire du bailleur.

Au visa des dispositions de l’article L642-18 du code de commerce, la Cour de Cassation rappelle en effet  que « la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice ».

Ne s’agissant pas d’une vente de droit commun, c’est-à-dire dépendant de la seule volonté des parties, elle écarte les dispositions relatives au droit de préemption du locataire commercial.
De ce fait, elle retire au locataire commercial la possibilité de former un recours contre l’ordonnance du juge-commissaire dont l’ordonnance constatait notamment son impossibilité à préempter à la vente.

En effet,  le recours contre une ordonnance du juge-commissaire rendue en application de l’article L642-18 du Code de commerce, qui doit être formé devant la cour d'appel, n'est ouvert qu'aux tiers dont les droits et obligations sont affectés par la décision.

Au cas présent, l’ordonnance du juge-commissaire n’avait pas affecté les droits du locataire puisqu’il n’avait pas de droit de préemption.  

La Cour de Cassation casse ainsi l’arrêt d’appel qui avait admis la recevabilité du recours formé par le locataire commercial et, statuant au fond, déclare ce recours irrecevable.

Cet arrêt, publié au bulletin, a le mérite de rappeler la nature de la vente faite de gré à gré sous l’égide d’une liquidation judiciaire, ainsi que ses conséquences à l’égard du locataire commercial.

Cet article n'engage que son auteur.
 

Auteur

Julie JACQUOT
Avocate Associée
AVOCADOUR, Membres du conseil d'administration
Pau (64)
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