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Comment réaliser une cession de fonds de commerce en période de crise sanitaire ?

Publié le : 07/05/2020 07 mai mai 05 2020
Entreprises / Vie de l'entreprise / Cession d'entreprise
Coronavirus
Cession fonds de commerce et crise sanitaire Il a été rappelé que l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette mêm...

Dividendes perçus par les travailleurs indépendants : quelle assiette retenir pour assujettir les dividendes à cotisations sociales ?

Publié le : 30/11/2020 30 novembre nov. 11 2020
Entreprises / Finances / Fiscalité
Cotisations sociales Dividendes perçus par les travailleurs indépendants (gérants majoritaires de SEL et de SARL), l’abattement de 40 % est également applicable sur l’assiette assujettie aux cotisations sociales....

Crise sanitaire : quelles mesures sociales de prévention des difficultés économiques peuvent-être mises en place dans les petites et grandes entreprises ? Comment choisir ?

Publié le : 10/11/2020 10 novembre nov. 11 2020
Entreprises / Ressources humaines / Contrat de travail
Coronavirus
Crise sanitaire et mesures entreprises La crise sanitaire se poursuit et elle impacte fortement l'activité de nombreuses entreprises. La règlementation sur l’activité partielle évolue. Face à cette situation l'entreprise dispose de pl...

Mandat obligatoire même entre professionnels de l’immobilier

Publié le : 09/09/2020 09 septembre sept. 09 2020
Entreprises / Marketing et ventes / Contrats commerciaux/ distribution
Agent immobilier La Cour de Cassation, dans son arrêt du 1er juillet 2020 (Cass.1ère, N°de pourvoi :19-15009) rappelle le strict respect du formalisme de la loi Hoguet, même à l’égard d’un professionnel de l’immo...

Obligation de délivrance du bailleur tout au long de la vie du bail

Publié le : 27/11/2020 27 novembre nov. 11 2020
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Bail commercial La décision de la Cour de cassation rendue le 10 septembre 2020 rappelle l’obligation de délivrance du bailleur en matière de bail commercial, qui, comme cela a déjà été martelé à de nombreuses r...

Cessation des paiements, réserves de crédit et avances en compte courant

Publié le : 30/11/2020 30 novembre nov. 11 2020
Entreprises / Contentieux / Voies d'exécution
Liquidation judiciaire Commentaires des deux arrêts de la Cass.com du 1er juillet 2020 n° 19-12.067 Ste. CREAM F-D et 19-12.068 Ste. Beach House F-D. Dans ces deux espèces, il s’agissait, en premier lieu, de détermine...
Liquidation judiciaire

Liquidation judiciaire du bailleur d’un local meublé : le liquidateur épinglé

Publié le : 05/11/2020 05 novembre nov. 11 2020

Une société civile acquiert un local d‘habitation de son associé unique qui l’avait loué meublé à son épouse aux fins d’habitation et qui avait été tacitement reconduit depuis.

Par voie d’extension de la procédure d’une autre société cette société est déclarée en liquidation judiciaire.

Le liquidateur judiciaire – sans doute inspiré par la morale – sollicite du juge-commissaire une ordonnance prononçant la résiliation du bail pour vendre le bien. Le juge ordonne la résiliation.

Sur l’appel interjeté par l’épouse locataire la Cour d’appel confirme l’ordonnance.

Un pourvoi est formé par ladite locataire au motif que la loi du 6 juillet 1989 en son article 25-3 ensemble l’article 25-8 oblige le bailleur à donner un congé pour vendre. En effet ce texte permet au bailleur de délivrer un congé pour vendre un local d’habitation meublé en octroyant un délai de trois mois au locataire pour accepter l’acquisition au prix offert ou subir la résiliation.

Le liquidateur répondait que la procédure de liquidation judiciaire exorbitante du droit commun le dispensait de cette formalité en excipant de l’article L. 641-11-1 IV du code de commerce.

La question était donc de savoir si la législation sur les procédures collectives exorbitante du droit commun permettait de se dispenser des formalités imposées par la loi sur les baux.

En effet les dispositions précitées du code de commerce sont les suivantes : " A la demande du liquidateur, lorsque la prestation du débiteur ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent, la résiliation est prononcée par le juge-commissaire si elle est nécessaire aux opérations de liquidation et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant."

Les opérations de liquidation rendent nécessaires la réalisation des actifs comme le prescrivent les articles L. 642-10 et suivants qui sont, comme toutes les règles des procédures collectives, d’ordre public. Et dans l’intérêt du débiteur comme des créanciers la vente doit se faire au meilleur prix ce qui induit la libération des lieux loués. Et donc la démarche du liquidateur de se dispenser du congé pour vendre en obtenant une ordonnance de résiliation de bail du juge-commissaire. En effet la vente libre est une opération nécessaire aux opérations de liquidation.

Mais ne porte-t-elle pas une atteinte excessive aux intérêts de la locataire cocontractante ?

Ceux-ci sont légalement protégés par la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi Alur du 24 mars 2014 modifiée par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015.

En effet l’article 28 adopte pour le congé pour vendre les mêmes règles que pour les logements vides sauf que le délai donné au locataire est réduit à trois mois au lieu de six. Le congé dit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier de justice ou remis en mains propres au locataire.

Si le locataire ne part pas à l’issue du délai le bailleur pourra alors et alors seulement (Cass. Civ. 3, 8 février 2006, n° 04-17072) saisir le juge pour demander l’expulsion.

Est-ce pour éviter ce délai dans un excès de zèle ou par certitude de la suprématie du droit des procédures collectives que le liquidateur a saisi le juge-commissaire pour ordonner la résiliation sans avoir donné congé ? Vu le temps passé à ce contentieux on opterait volontiers pour la deuxième hypothèse.

En tout cas la Cour de cassation le fustige en décidant que l’article L. 641-11-1 IV ne prévoyait pas de déroger aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en son article 25-8 et casse l’arrêt d’appel en renvoyant devant la même Cour autrement composée
L’histoire ne dit pas si la locataire est toujours dans les lieux grâce à la « maladresse » du liquidateur judicaire de son bailleur.


Cass. Com. 7 octobre 2020 n° 19-14388 publié au Bull


Cet article n'engage que son auteur.

 

Auteur

PROVANSAL Alain
Avocat Honoraire
PROVANSAL AVOCATS ASSOCIES
MARSEILLE (13)
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