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Actus - Vie de l'entreprise

Comment restructurer ou reprendre une entreprise en difficultés ?

Publié le : 22/03/2021 22 mars mars 03 2021
Entreprises / Vie de l'entreprise / Cession d'entreprise
Coronavirus
Reprendre une entreprise en difficultés Le prepack- cession Le prepack cession est une modalité de plan de cession d’une entreprise propre à la procédure de mandat ad ’hoc ou à la procédure de conciliation créée par l’ordonnance n°201...
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Actus - Finances

COVID-19 - Le fonds de solidarité, l'actualisation par le décret du 22 février 2021

Publié le : 25/02/2021 25 février févr. 02 2021
Entreprises / Finances / Banque et finance
Coronavirus
Fonds de solidarité entreprises L'effort de la Nation auprès des entreprises ne se dément pas. Nous savons que dans la période extrêmement délicate que nous vivons les entrepreneurs, et plus particulièrement les entreprises de...
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Actus - Ressources humaines

Grève : Une sanction fondée sur une faute autre que la faute lourde constitue un trouble manifestement illicite

Publié le : 30/03/2021 30 mars mars 03 2021
Entreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciement
Avertissement Dans trois arrêts rendus le 10 février 2021 (Cassation sociale, 10 février 2021, n° 19-18.903, n° 19-18.904, n° 19-18.905), la Cour de Cassation a rappelé qu’« il appartient au juge des référés,...
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Actus - Marketing et ventes

Une faute contractuelle ouvre-t-elle droit à l'indemnisation d'un tiers au contrat ?

Publié le : 19/04/2021 19 avril avr. 04 2021
Entreprises / Marketing et ventes / Contrats commerciaux/ distribution
Contrat La Cour de cassation a répondu par l'affirmative. Par un arrêt du 13 janvier 2020 (pourvoi 17-19.963), l'assemblée plénière de la Cour de cassation a en effet jugé que "le tiers à un contrat peu...
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Actus - Gestion de l'entreprise

Le gérant d’une SCI dont l’objet social est la propriété d’un bien peut-il décider seul de vendre ce bien ?

Publié le : 29/03/2021 29 mars mars 03 2021
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
SCI Un arrêt de la cour de cassation du 5 novembre 2020 énonce que dès lors que l'objet social de la SCI prévoit uniquement l'acquisition, la propriété, l'administration, la mise en location, la gest...
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Actus - Contentieux

La saisie immobilière est-elle soluble dans le surendettement ?

Publié le : 01/04/2021 01 avril avr. 04 2021
Particuliers / Consommation / Procédures
Entreprises / Contentieux / Voies d'exécution
Surendettement Parmi les obstacles que le législateur a dressés sur la route du créancier poursuivant, le surendettement des particuliers constitue probablement le plus pénalisant. Il n’est cependant pas aus...
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Covid-19 et loyers commerciaux

Les loyers commerciaux sont-ils exigibles pendant la période Covid-19 ?

Publié le : 28/09/2020 28 septembre sept. 09 2020
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
Coronavirus 

La crise sanitaire Covid 19 a créé de nombreux différends notamment en matière de baux commerciaux.

Les décisions de justice ont, elles, été plutôt rares en raison du fait que l’activité des tribunaux a été considérablement ralentie d’une part, et que les entreprises ont priorisé la gestion économique de la crise avant d’initier des contentieux d’autre part. De plus, les négociations ont joué un rôle essentiel à la résolution des conflits apparents. 


Le Tribunal judicaire de Paris a tout de même eu à trancher un intéressant contentieux le 10 juillet 2020 (Jugement 18ème chambre civile du TJ de Paris RG 20/04516 du 10 juillet 2020).


La problématique était la suivante : 

« Un restaurateur, qui n’a pas pu ouvrir au public son commerce du fait des mesures prises pour éviter la propagation du virus Sars-Cov-2, était redevable envers son bailleur des loyers et charges échus entre le 14 mars et le 2 juin 2020, période de fermeture des cafés – restaurants. (Communiqué de presse du tribunal judiciaire de paris du 15 juillet 2020) » 

Dans les faits, le locataire, exploitant d’un pub et d’un salon de thé, a refusé de payer son loyer d’avril à mai 2020, en raison de la fermeture imposée par la crise sanitaire. 

Face à une demande de paiement du bailleur de la totalité des loyers échus, le locataire n’a invoqué ni la force majeure ni le manquement du bailleur à son obligation de délivrance. 

Il a soutenu que l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 a suspendu l’exigibilité du paiement du loyer pendant la période juridiquement protégée.

Le litige portait principalement sur l’interprétation de cet article largement controversé. 
  
Le tribunal judiciaire a retenu que si l’article 4 de l’ordonnance « a pour effet d’interdire un certain nombre de voies d’exécution forcée pour recouvrer ses loyers échus entre le 12 mars et le 23 juin 2020 », il « n’a pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat qui peut donc être spontanément payé ou réglé par compensation ».

Par ailleurs, le Tribunal poursuit par une interprétation de l’obligation de bonne foi en précisant que « selon l'article 1134 devenu 1104 du Code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives »

Les juges du fond constatent alors que le bailleur n’a pas exigé le paiement immédiat des loyers mais a proposé un aménagement. 

En effet, le bailleur a adressé au preneur la facture du loyer du second trimestre 2020, conforme aux stipulations contractuelles, et lui propose, « au regard de la fermeture administrative des restaurants et pour soulager sa trésorerie, de ne pas payer son loyer par trimestre d'avance, mais par mensualités à terme à échoir, et de reporter l'exigibilité du loyer d'avril 2020 à la réouverture des restaurants ». 

Le preneur, lui, indique au bailleur que « la proposition de report du loyer d'avril 2020 est inacceptable, se référant aux positions développées par son syndicat professionnel préconisant la suppression totale des loyers et charges rétroactivement à compter du 15 mars 2020 et jusqu'à la réouverture des restaurants ».

Les magistrats concluent donc que le bailleur qui « subit les conséquences économiques de l'état d'urgence sanitaire dans les mêmes proportions que son preneur dont les besoins sont donc équivalents », a exécuté son contrat de bonne foi au regard des circonstances alors que le preneur n’a pas formalisé de demande claire de remise totale ou partielle des loyers et/ou charges dus, ni sollicité d’aménagement de ses obligations sur une période déterminée. 
 

Que doit-on retenir ? 


1. L’état d’urgence sanitaire ne constitue pas un argument juridique afin d’obtenir une exonération de loyer. 

2. Il faut être prêt à certaines concessions et proposer un aménagement ou solliciter une remise des sommes dues pour être considéré comme « de bonne foi ». 


Les juges du fond semblent vouloir privilégier le règlement amiable de ce type de différend par une large interprétation du principe de bonne foi qui finalement, permettrait, en l’espèce, de remettre en cause la substance des obligations contractuelles. 


Il convient d’attendre l’interprétation que fera la Cour de Cassation sur les limites de bonne foi en droit des contrats. 


Cet article n'engage que son auteur.

 
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Auteur

Audrey NICOLAS
Avocat
Avocats Réunis
LE LAMENTIN (977)
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