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SCI et résidence secondaire : les inconvénients et les avantages

Publié le : 10/02/2022 10 février févr. 02 2022
Particuliers / Patrimoine / Gestion
Entreprises / Vie de l'entreprise / Création de l'entreprise
SCI Acheter sa résidence secondaire est parfois un rêve mûrement réfléchi, cela peut être un lieu pour passer des moments en famille, mais aussi un bien qui a vocation à être transmis à ses enfants....

Réforme du financement participatif

Publié le : 28/03/2022 28 mars mars 03 2022
Entreprises / Finances / Banque et finance
Financement participatif En 2020, le financement participatif ou crowdfunding a permis de collecter 1, 02 milliards d’euros pour aider au financement de 115 616 projets et d’entreprises, soit une augmentation substantiel...

Licenciement pour motif économique : comment apprécier la période de baisse du chiffre d'affaires ?

Publié le : 19/07/2022 19 juillet juil. 07 2022
Particuliers / Emploi / Licenciements / Démission
Entreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciement
Licenciement pour motif économique La Cour de cassation, dans un arrêt du 1er juin 2022 (Cass. Soc., 1 juin 2022, n° 20-19.957), vient apporter des précisions sur la date d’appréciation de la baisse significative du chiffre d’affa...

Pratiques anticoncurrentielles dans le domaine du médicament

Publié le : 29/07/2022 29 juillet juil. 07 2022
Entreprises / Marketing et ventes / Concurrence
Pratiques anticoncurrentielles Cour de cassation, Chambre commerciale, 1er juin 2022, 19-20.999   Faits : Afin d’obtenir une Autorisation de Mise sur le Marché (AMM) pour un médicament en France, un laboratoire pharmaceutique...

Vers un élargissement de la responsabilité délictuelle des assureurs vis-à-vis des maîtres de l'ouvrage ?

Publié le : 03/08/2022 03 août août 08 2022
Particuliers / Patrimoine / Assurances
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécurité
Responsabilité des assureurs Cass., 2ème civ., 31 mars 2022, n° 20-17.662  Face à la multiplication des refus de garantie opposés par les assureurs suite aux arrêts de 1997 (Cass., 1ère civ., 29 avril 1997, n° 95-10.187 ; C...

Le liquidateur peut agir contre le créancier en cas de contestation sérieuse de la créance déclarée

Publié le : 07/04/2022 07 avril avr. 04 2022
Entreprises / Contentieux / Procédures collectives / Liquidation
Créances En l’espèce, une société a été mise en redressement puis en liquidation judiciaire, successivement en avril 2016 et octobre 2017. En mai 2016, une banque a déclaré sa créance, tant en capital re...
Covid-19 et loyers commerciaux

Les loyers commerciaux sont-ils exigibles pendant la période Covid-19 ?

Publié le : 28/09/2020 28 septembre sept. 09 2020

La crise sanitaire Covid 19 a créé de nombreux différends notamment en matière de baux commerciaux. 

Les décisions de justice ont, elles, été plutôt rares en raison du fait que l’activité des tribunaux a été considérablement ralentie d’une part, et que les entreprises ont priorisé la gestion économique de la crise avant d’initier des contentieux d’autre part. De plus, les négociations ont joué un rôle essentiel à la résolution des conflits apparents. 


Le Tribunal judicaire de Paris a tout de même eu à trancher un intéressant contentieux le 10 juillet 2020 (Jugement 18ème chambre civile du TJ de Paris RG 20/04516 du 10 juillet 2020).


La problématique était la suivante : 

« Un restaurateur, qui n’a pas pu ouvrir au public son commerce du fait des mesures prises pour éviter la propagation du virus Sars-Cov-2, était redevable envers son bailleur des loyers et charges échus entre le 14 mars et le 2 juin 2020, période de fermeture des cafés – restaurants. (Communiqué de presse du tribunal judiciaire de paris du 15 juillet 2020) » 

Dans les faits, le locataire, exploitant d’un pub et d’un salon de thé, a refusé de payer son loyer d’avril à mai 2020, en raison de la fermeture imposée par la crise sanitaire. 

Face à une demande de paiement du bailleur de la totalité des loyers échus, le locataire n’a invoqué ni la force majeure ni le manquement du bailleur à son obligation de délivrance. 

Il a soutenu que l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 a suspendu l’exigibilité du paiement du loyer pendant la période juridiquement protégée.

Le litige portait principalement sur l’interprétation de cet article largement controversé. 
 
Le tribunal judiciaire a retenu que si l’article 4 de l’ordonnance « a pour effet d’interdire un certain nombre de voies d’exécution forcée pour recouvrer ses loyers échus entre le 12 mars et le 23 juin 2020 », il « n’a pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial dans les conditions prévues au contrat qui peut donc être spontanément payé ou réglé par compensation ». 

Par ailleurs, le Tribunal poursuit par une interprétation de l’obligation de bonne foi en précisant que « selon l'article 1134 devenu 1104 du Code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives »

Les juges du fond constatent alors que le bailleur n’a pas exigé le paiement immédiat des loyers mais a proposé un aménagement. 

En effet, le bailleur a adressé au preneur la facture du loyer du second trimestre 2020, conforme aux stipulations contractuelles, et lui propose, « au regard de la fermeture administrative des restaurants et pour soulager sa trésorerie, de ne pas payer son loyer par trimestre d'avance, mais par mensualités à terme à échoir, et de reporter l'exigibilité du loyer d'avril 2020 à la réouverture des restaurants ». 

Le preneur, lui, indique au bailleur que « la proposition de report du loyer d'avril 2020 est inacceptable, se référant aux positions développées par son syndicat professionnel préconisant la suppression totale des loyers et charges rétroactivement à compter du 15 mars 2020 et jusqu'à la réouverture des restaurants ».

Les magistrats concluent donc que le bailleur qui « subit les conséquences économiques de l'état d'urgence sanitaire dans les mêmes proportions que son preneur dont les besoins sont donc équivalents », a exécuté son contrat de bonne foi au regard des circonstances alors que le preneur n’a pas formalisé de demande claire de remise totale ou partielle des loyers et/ou charges dus, ni sollicité d’aménagement de ses obligations sur une période déterminée. 
 

Que doit-on retenir ? 


1. L’état d’urgence sanitaire ne constitue pas un argument juridique afin d’obtenir une exonération de loyer. 

2. Il faut être prêt à certaines concessions et proposer un aménagement ou solliciter une remise des sommes dues pour être considéré comme « de bonne foi ». 


Les juges du fond semblent vouloir privilégier le règlement amiable de ce type de différend par une large interprétation du principe de bonne foi qui finalement, permettrait, en l’espèce, de remettre en cause la substance des obligations contractuelles. 


Il convient d’attendre l’interprétation que fera la Cour de Cassation sur les limites de bonne foi en droit des contrats. 


Cet article n'engage que son auteur.

 

Auteur

Audrey NICOLAS
Avocate
Avocats Réunis
LE LAMENTIN (977)
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