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Comment réaliser une cession de fonds de commerce en période de crise sanitaire ?

Publié le : 07/05/2020 07 mai mai 05 2020
Entreprises / Vie de l'entreprise / Cession d'entreprise
Coronavirus
Cession fonds de commerce et crise sanitaire Il a été rappelé que l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette mêm...

Quels sont les critères fiscaux pour qualifier une activité de marchand de biens ?

Publié le : 03/08/2020 03 août août 08 2020
Entreprises / Finances / Fiscalité
Fiscalité La Cour d’appel de Douai dans un arrêt du 18 juin 2020 rappelle que deux conditions sont nécessaires pour qualifier une activité de marchands de biens ; il faut que les opérations présentent un...

Les conséquences du chômage partiel sur les congés, sur le salaire, sur le contrat de travail ...Quelles particularités avec le covid-19 ?

Publié le : 02/09/2020 02 septembre sept. 09 2020
Particuliers / Emploi / Contrat de travail
Entreprises / Ressources humaines / Contrat de travail
Coronavirus
Chômage partiel Le chômage partiel ou activité partielle est la situation dans laquelle se trouvent des salariés « qui, tout en restant liés à leur employeur par un contrat de travail, subissent une perte de sal...

Mandat obligatoire même entre professionnels de l’immobilier

Publié le : 09/09/2020 09 septembre sept. 09 2020
Entreprises / Marketing et ventes / Contrats commerciaux/ distribution
Agent immobilier La Cour de Cassation, dans son arrêt du 1er juillet 2020 (Cass.1ère, N°de pourvoi :19-15009) rappelle le strict respect du formalisme de la loi Hoguet, même à l’égard d’un professionnel de l’immo...

IRP : délais de consultation du comité social et économique (CSE)

Publié le : 29/09/2020 29 septembre sept. 09 2020
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Communication et vie sociale
Consultation CSE Par un arrêt du 8 juillet 2020 (Cass. soc. 8-7-2020 n° 19-10.987 FS-PBI, Sté Lur Berri c/ Sté Syndex), la chambre sociale de la Cour de cassation juge que le comité d'entreprise (CE) et l’employe...

L’immeuble non encore vendu constitue-t-il un actif disponible ?

Publié le : 31/08/2020 31 août août 08 2020
Entreprises / Contentieux / Procédures collectives / Liquidation
Liquidation judiciaire C’est l’ordonnance du 18 décembre 2008, dans son article 74 qui précise la notion d’état de cessation de paiements.  Ainsi, l’article L631-1 du code de commerce dispose :  « Il est institué une p...
Bail commercial

Renouvellement du bail commercial : non immatriculation au RCS et volonté des parties de soumettre au statut des baux commerciaux

Publié le : 29/06/2020 29 juin juin 06 2020

L’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés est une obligation légale à laquelle sont assujettis les commerçants, sociétés et groupements d’intérêt économique dont le siège social se trouve en France.

L’article L. 123-1 du Code de Commerce dispose que cette immatriculation permet notamment aux commerçants et sociétés de bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux et conditionne de façon contraignante leur droit au renouvellement du bail commercial.

En vertu de l’article L. 145-9 du Code de Commerce, le droit au renouvellement des baux commerciaux protège le preneur d’un bail commercial contre un éventuel refus de renouvellement par le bailleur.

A la fin du bail commercial, le bailleur, à défaut de proposer le renouvellement du bail ou d’accepter une demande de renouvellement du preneur, doit proposer et régler une indemnité d’éviction qui représente souvent une somme importante représentant parfois plus que la valeur du fonds de commerce lui-même.

Cette indemnité doit couvrir l’ensemble des préjudices subis du fait de l’éviction.

Encore faut-il que l’établissement ou la société visés par le renouvellement soit immatriculé dans les conditions prévues à l’article L. 145-1 du Code de Commerce.

Dans l’arrêt de la Cour de Cassation du 28 mai 2020, un bailleur avait donné à bail à une société de gestion pour une durée de neuf années entières, une villa meublée avec terrain, terrasse et piscine, destinée à une activité d’exploitation hôtelière ou para-hôtelière consistant en la sous-location meublée de locaux situés dans le même ensemble immobilier avec une mise à disposition de services ou prestations para-hôtelières de la clientèle.

Le 3 novembre 2016, les bailleurs ont délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 27 mai 2017.

Ensuite, ils ont dénié au locataire le droit à indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation régulière au registre du commerce et des sociétés.

Les bailleurs ont assigné leur locataire en validation du congé et en expulsion sans règlement d’indemnité d’éviction.

La Cour d’Appel de Pau, par un arrêt du 7 février 2019, a jugé que le locataire ne bénéficiait pas du droit au renouvellement du bail et a refusé le droit à indemnité d’éviction invoqué par le preneur.

La Cour d’Appel de Pau avait estimé qu’il n’était pas stipulé au contrat de bail que le bailleur acceptait de façon non équivoque de dispenser le preneur du défaut d’immatriculation au RCS.

Cette décision a des conséquences graves pour le preneur.

Le droit au renouvellement du bail est d’ordre public.

Souvent, le preneur engage d’importantes sommes au titre de l’investissement de son local, lequel représente un actif qui peut être valorisé à plusieurs centaines de milliers d’euros à l’actif de son bilan.

Or, perdre cet actif et son activité commerciale pour cause d’un défaut d’immatriculation au jour du renouvellement, peut paraître totalement inéquitable.

Les textes sont parfaitement clairs sur le sujet et obligent à l’immatriculation pour conserver le droit au renouvellement.

Cependant, l’analyse du contrat de bail peut parfois donner lieu à interprétation sur la volonté des parties.

Il faut toujours se méfier de l’argumentation renvoyant au caractère équivoque ou non équivoque d’une clause contractuelle.

Dans le bail, les parties déclaraient :

« Leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L. 145-1 du Code de Commerce et des textes subséquents et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application de ce statut ».

Il faut en effet savoir que le statut des baux commerciaux peut être étendu contractuellement à des activités qui n’entrent pas dans le champ habituellement prévu des baux commerciaux de sorte que l’obligation d’immatriculation, dans ce cas de figure, n’est plus obligatoire puisque par définition le bail commercial peut être appliqué à une activité non commerciale.

Dès lors que les parties ont prévu l’application du statut des baux commerciaux au contrat en indiquant que si les conditions d’application de ce statut n’étaient pas toutes remplies, il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application de ce statut, la Cour de Cassation a estimé que la Cour d’Appel avait dénaturé la commune intention des parties.

Cet arrêt est à approuver sur le principe.

En effet, en équité, le preneur ne perd pas son droit au bail et son activité.

Cependant, on peut se poser la question de savoir si l’activité d’exploitation hôtelière ou para-hôtelière consistant en la sous-location meublée de locaux situés dans un ensemble immobilier ne relève pas d’une activité commerciale qui oblige à l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés de sorte que sur ce terrain juridique, la décision prise par la Cour de Cassation pourrait être critiquable.

En tout état de cause et en pratique, lorsque l’année du renouvellement du bail arrive à son échéance, il faut absolument vérifier les conditions d’immatriculation du locataire afin d’éviter une désagréable surprise pour ce locataire ou de pouvoir faire profiter de cette aubaine au bailleur.


Cet article n'engage que son auteur.


 

Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats
GRENOBLE (38)
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