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Transfert d'entreprise et PV de carence

Publié le : 03/05/2019 03 mai Mai 2019
Entreprises / Vie de l'entreprise / Cession d'entreprise
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Conséquences fiscales de la vente à prix minoré

Publié le : 02/05/2019 02 mai Mai 2019
Particuliers / Patrimoine / Fiscalité
Entreprises / Finances / Fiscalité
Fiscalité - Crédit photo : © chany167 - Fotolia.com Deux récents arrêts, l’un du Conseil d’État, l’autre de la Cour d’appel de Paris, sont venus préciser quelles conséquences fiscales peuvent être tirées de la constatation d’un prix de vente minor...

Licenciement : des propos répétés, à caractère raciste et/ou dégradants sont-ils une faute grave ?

Publié le : 09/05/2019 09 mai Mai 2019
Particuliers / Emploi / Licenciements / Démission
Entreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciement
Licenciement - Crédit photo : © Olivier Le Moal - Fotolia.com Le licenciement pour faute grave est la procédure de licenciement pour faute qui entraine le départ immédiat du salarié. Cette faute va notamment avoir des conséquences sur les indemnités du s...

Brexit : quelles conséquences ?

Publié le : 13/05/2019 13 mai Mai 2019
Entreprises / Marketing et ventes / Contrats commerciaux/ distribution
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Précision sur la notion de réception contradictoire

Publié le : 17/05/2019 17 mai Mai 2019
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier
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Prescription de l’action en paiement contre l’associé de la société civile immobilière en liquidation judiciaire

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Entreprises / Contentieux / Procédures collectives / Liquidation
Liquidation judiciaire - Crédit photo : © Lozz - Fotolia.com Le titulaire d’une créance qui se trouve confronté à la procédure collective de son débiteur doit, dans les délais, sauf relevé de forclusion, déclarer sa créance qui sera soumise à la procédure de...
Résiliation du bail commercial par un copropriétaire de l'immeuble

Résiliation du bail commercial par un copropriétaire de l'immeuble

Publié le : 04/01/2019 04 janvier Janv. 2019
Dès lors que la carence du bailleur, qui a démontré avoir accompli de nombreuses diligences, n’était pas établie, l’action oblique émanant des copropriétaires devait être déclarée irrecevable.

Est-il possible pour un copropriétaire d’obtenir la résiliation d’un bail commercial suite à des nuisances d’un locataire commercial sans attendre l’action judiciaire du bailleur ?

Il est généralement admis qu’en cas de carence du bailleur, le syndicat des copropriétaires peut exercer à sa place les actions dont il dispose à l’encontre de son locataire.

Les copropriétaires, au même titre que  le syndicat des copropriétaires, ont un intérêt à agir pour obtenir le respect du règlement de copropriété.

Cette action a un nom bien connu dans le Code Civil : l’action oblique.

Il s’agit de l’article bien connu 1166 du Code Civil ancien devenu article 1341-1 depuis l’ordonnance du 10 février 2016.

Cet article prévoit que lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur.

En l’espèce, deux copropriétaires d’un appartement avec terrasse situé au dernier étage d’un immeuble se plaignaient de nuisances d’un local à usage de restaurant japonais situé au rez-de-chaussée de l’immeuble (nuisances olfactives, dépôts de marchandises dans les parties communes et ventes à emporter).

Dès les premiers mois du bail, le syndic a demandé au bailleur de faire cesser les nuisances olfactives interdites par le règlement de copropriété.

Le bailleur avait démontré avoir adressé des mises en demeure à son locataire, lui avoir donné connaissance du règlement de copropriétaires et avoir prévu dans son bail l’interdiction d’entreposer des marchandises dans les parties communes.

La Cour d’Appel de Versailles dans son arrêt du 13 mars 2017 a retenu que les nuisances olfactives interdites par le règlement de copropriété en provenance du restaurant japonais étaient établies et caractérisées et que ce locataire qui avait eu connaissance du règlement de copropriété devait voir son bail résilié.

La Cour de Cassation refuse ce raisonnement faute de base légale à la décision.

Elle rappelle que dans le cadre d’une action oblique, le créancier ne dispose de l’action de son débiteur que si la carence de celui-ci est de nature à compromettre ses droits.

En effet, l’action oblique n’autorise le créancier à agir qu’en cas de carence du débiteur.

Il convient de démontrer la carence du bailleur pour pouvoir agir à sa place.

Or, aucune juridiction du fond n’a retenu une quelconque faute du bailleur quant aux nuisances occasionnées.

Bien au contraire, le bailleur a démontré que son locataire était informé de l’interdiction stipulée par le règlement de copropriété de causer des nuisances olfactives et d’exercer une activité de vente à emporter.

Dès lors que la carence du bailleur, qui a démontré avoir accompli de nombreuses diligences, n’était pas établie, l’action oblique émanant des copropriétaires devait être déclarée irrecevable.

C’est ce que la Cour de renvoi entérinera à n’en pas douter.

Que peut-on conclure de cette jurisprudence ?

La décision de la Cour de Cassation est conforme à l’interprétation stricte de la jurisprudence en matière d’action oblique.

Démontrant avoir agi et pris des dispositions pour rappeler son locataire à ses obligations, seul le bailleur est recevable pour agir en résiliation du bail.

D’autres actions sont possibles sur le plan judiciaire pour les copropriétaires ou le syndicat des copropriétaires mais l’attitude du bailleur, soucieux également des intérêts de la copropriété dans cette affaire, empêche la mise en œuvre de l’action oblique qui est pourtant un outil juridique très efficace et très appréciable.


Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo: © kotoyamagam - Fotolia.com
 

Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats
GRENOBLE (38)
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